Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VIII · Du contrat de louageChapitre II · Du louage des chosesSection 1 · Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
Un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire pour réaliser des travaux visant à rendre le logement décent s’il savait déjà, au moment de la signature du bail, que le logement était indécent.
Un locataire peut exiger que le bailleur exécute ses obligations de délivrance (remettre un logement conforme) pendant toute la durée du bail, et demander réparation pour les préjudices subis sur les 5 dernières années.
Un locataire peut refuser de payer son loyer si les locaux sont impropres à leur usage à cause d’un manquement du bailleur, sans avoir à le mettre en demeure au préalable.
Un bailleur doit garantir la jouissance paisible des locaux loués, même si les troubles viennent des parties communes de l’immeuble. Il doit indemniser le locataire dès qu’il est informé du problème jusqu’à sa résolution.
Un bailleur ne peut pas se libérer de son obligation de remettre un logement en bon état par une simple clause dans le bail.
Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.
Les 40 décisions les plus utiles sur 95 : arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.
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Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail
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L'obligation de délivrance continue du bailleur étant exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable en application de l'article 2224 du code civil, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice
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Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l'article L. 145-41 du code de commerce
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La cession d'un fonds de commerce qui comprend la cession de la propriété des droits sur des marques n'emporte pas, sauf stipulation contraire de l'acte de cession, cession du contrat de distribution sélective des produits revêtus de ces marques, ni, en cas d'indivisibilité de ce contrat et d'une licence d'exploitation desdites marques, la cession de cette licence
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Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur
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Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable
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Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer l'action en résiliation du bail
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Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l'empêcherait de faire ce à quoi il s'est obligé, le bailleur est tenu d'exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu'un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l'une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l' indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu'à sa cessation
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Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d' y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance
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Le juge qui constate l'existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser en faisant injonction à leur auteur de procéder à des travaux
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Si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d'une action en indemnisation formée par le preneur d'un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l'action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu'il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages. En conséquence, il appartient au juge judiciaire saisi d'une exception d'incompétence de déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes ne tendent pas à la réparation de dommages causés par des travaux publics
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Une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail, l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. Dès lors, doit être censuré, l'arrêt qui, pour condamner un propriétaire à indemniser l'occupant des préjudices consécutifs à un sinistre dans des locaux objet d'une convention d'occupation précaire, retient que même si sa cause reste indéterminée, un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance est caractérisé
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Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1184, alinéa 1, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1719 du code civil, la cour d'appel qui retient que l'exception d'inexécution opposée par le locataire est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les locaux loués avaient été rendus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés
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Il résulte des articles 1144 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, et 1720 du code civil que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution. Viole ces textes la cour d'appel qui pour condamner un bailleur à payer à un locataire en liquidation judiciaire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, retient que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure collective, alors que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l'exécution des travaux
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Lorsque l'expropriation porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d'un droit juridiquement protégé à l'indemnisation de la perte de revenus locatifs
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Manque à son obligation de délivrance le bailleur louant un local commercial affecté d'un défaut de permis de construire
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Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité
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Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier
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Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle. Dès lors, après avoir relevé que l'action engagée par un preneur contre une commune bailleresse tendait à voir sanctionner la violation, par cette dernière, de son obligation de délivrance, en raison de l'impossibilité d'accéder aux locaux loués du fait de l'effondrement du chemin rural les desservant, une cour d'appel a retenu, à bon droit, que le litige avait pour objet la résolution d'un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé communal et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire
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L'incendie qui a pris naissance dans un local loué par le bailleur et dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit exonérant celui-ci de sa responsabilité envers ses autres locataires dans les locaux desquels l'incendie s'est propagé
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Sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail. Il n'en est pas exonéré si le preneur a confié ces travaux à un promoteur immobilier
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Viole l'article 1719 du code civil une cour d'appel qui condamne un preneur à bail commercial à payer les loyers correspondant à une période pendant laquelle il n'a pas occupé les locaux, aux motifs qu'il avait choisi d'évacuer les locaux le temps des travaux de désamiantage de la toiture des lieux loués diligentés par le bailleur sans y être contraint par une décision administrative, alors qu'elle avait constaté que l'inspecteur du travail avait indiqué par lettre au preneur que tout risque de propagation de l'amiante n'était pas écarté pour les salariés, ce dont il se déduisait que le preneur avait opposé à bon droit l'exception d'inexécution
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Le bailleur ne peut priver le preneur des avantages qu'il tient du bail. Une cour d'appel qui relève que le système de chauffage installé dans les locaux commerciaux pris à bail était déterminant pour l'activité exercée retient à bon droit que le bailleur ne peut substituer à l'installation existante un autre système qui ne correspond ni aux besoins du locataire ni à la destination du fonds
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L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure
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Lorsqu'un local est donné à bail à deux preneurs sans stipuler de solidarité entre eux, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer contre chacun des locataires pour leur part, la dette de loyer n'étant pas par elle-même indivisible (arrêt n° 1, pourvoi n° 12-21.034). En revanche, lorsqu'un seul des preneurs donne congé, le bail se poursuit avec l'autre locataire et porte sur l'ensemble des locaux, avec obligation pour ce locataire, en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l'intégralité du loyer (arrêt n° 2, pourvoi n° 12-21.973)
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Lorsqu'un local est donné à bail à deux preneurs sans stipuler de solidarité entre eux, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer contre chacun des locataires pour leur part, la dette de loyer n'étant pas par elle-même indivisible (arrêt n° 1, pourvoi n° 12-21.034). En revanche, lorsqu'un seul des preneurs donne congé, le bail se poursuit avec l'autre locataire et porte sur l'ensemble des locaux, avec obligation pour ce locataire, en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l'intégralité du loyer (arrêt n° 2, pourvoi n° 12-21.973)
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En l'absence de stipulations particulières, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'a pas l'obligation d'assurer le maintien de l'environnement commercial
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Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui
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Il résulte de l'article L. 424-3 du code de l'environnement qu'un parc de chasse ne peut être exploité que dans une propriété comprenant une habitation et entourée d'une clôture continue et constante. Manque en conséquence à son obligation de délivrance le bailleur qui donne à bail commercial, pour l'exploitation d'un parc de chasse, des terres dépourvues d'habitation, le bien ne pouvant, dès l'origine, être utilisé conformément à sa destination contractuelle, la clause selon laquelle le preneur s'engageait à mettre les lieux loués en conformité avec les règlements en vigueur ne pouvant le décharger de cette obligation
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Le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée
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En application de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux équipements d'un logement décent, l'installation sanitaire ne peut être limitée à un WC extérieur, fût-il dans le même bâtiment et facilement accessible, que si le logement ne comporte qu'une seule pièce ; tel n'est pas le cas d'un logement dont la cour d'appel a constaté qu'il comportait une pièce qu'elle a qualifiée de pièce principale ainsi qu'un mur intérieur de séparation
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Les frais de replantation ne constituent pas une amélioration mais l'obligation du bailleur d'assurer la permanence et la qualité des plantations. Dès lors viole l'article 1719 4° du code civil, ensemble l'article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime, une cour d'appel, qui, pour rejeter la demande d'un preneur au titre des frais de replantation de vignes, retient que l'acte de résiliation partielle stipule qu'aucune amélioration n'a été apportée au bien, que cet acte vise les indemnités de l'article L. 411-73 du code rural et qu'il n'est allégué aucun vice du consentement, alors que les frais de replantation n'étaient pas visés par cet acte
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Une chose délivrée en vertu d'un premier contrat de bail ne peut matériellement faire l'objet d'une seconde délivrance
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Le défaut de précision de la date d'effet du bail n'empêche pas la formation du contrat de bail
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L'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation
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L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure
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Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble
Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 28 mars 2009) : a pu appliquer une version plus ancienne.
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Il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation en remettant les clés au locataire
Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 28 mars 2009) : a pu appliquer une version plus ancienne.
Extrait des motifs
« 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. »
Extrait des motifs
« 4. En application de l'article 1014 , alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. »
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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.