ECLI:FR:CCASS:2026:C300539
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 2024), le 4 novembre 2015, Mme [G] (la bailleresse) a donné à bail à Mme [T] (la locataire) une chambre de 6,37 mètres carrés située dans un appartement à Paris, faisant l'objet d'une colocation à baux multiples avec trois locataires et comprenant des espaces communs. Ce bail a été tacitement reconduit les 4 novembre 2018 et 4 novembre 2021.
2Invoquant l'indécence du logement à raison du non-respect des conditions de surface et de volume du local privatif, la locataire a assigné la bailleresse en nullité des baux successifs, subsidiairement en résolution de ces baux, et plus subsidiairement en réalisation de travaux de mise en conformité, restitution de loyers versés ou réduction du loyer dû, et a sollicité en tout état de cause l'indemnisation de ses préjudices.
3La locataire a quitté les locaux en cours d‘instance, et un état des lieux de sortie a été établi le 4 janvier 2022.
Réponse de la Cour
4En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
5La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en résolution des baux des 4 novembre 2015, 4 novembre 2018 et 4 novembre 2021 et en restitution des loyers, charges et dépôt de garantie versés, alors :
« 1°/ que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance lorsque le logement donné à bail ne présente pas un caractère décent ; que si l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 offre au locataire la possibilité de demander la mise en conformité des lieux, cette option, sans objet dès lors que le bien ne répond pas aux normes minimales de surface, n'exclut pas la possibilité de solliciter la résolution judiciaire du contrat ; qu'en déboutant Mme [T] de sa demande en résolution des baux et en réduction des loyers après avoir pourtant constaté que la chambre de 6,37 mètres carrés louée par Mme [T] suivant les baux des 4 novembre 2015 et 4 novembre 2018 ne constituait pas un logement décent, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1184 (ancien) et 1217 (nouveau) du code civil, par refus d'application, ensemble, par fausse application, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement dont la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être chacun au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et 20 mètres cubes ; que doivent être pris en considération la surface et le volume habitables des seules pièces affectées privativement au colocataire et non les éléments, équipements et pièces du logement entier ; que pour juger que le bail du 4 novembre 2021 conclu entre Mme [G], bailleur et Mme [T], locataire, permettait la location d'un logement décent, la cour d'appel a retenu que si Mme [T] louait une chambre de 6,37 m², elle avait néanmoins accès aux espaces communs composés d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC soit d'une superficie totale de 16,70 m² ; qu'en statuant par ces motifs, dont il ressortait que la surface du local privatif de Mme [T] était inférieure à 9 mètres carrés, la cour d'appel a violé, ensemble, le texte susvisé et l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
3°/ que n'est pas décent le logement qui n'offre pas au bailleur la jouissance d'une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés ; qu'en retenant que le logement loué à Mme [T] aurait satisfait aux conditions de décence prévues par la loi sans constater qu'elle pouvait jouir d'une pièce principale de 9 mètres carrés au moins, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018, et de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »
Réponse de la Cour
6Ayant d'abord rappelé, à bon droit, qu'en application des articles 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat de bail initial du 4 novembre 2015, et 1224 du même code, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, applicable aux baux tacitement reconduits, la partie envers laquelle un engagement contractuel n'avait pas été exécuté ou ne l'avait été que partiellement pouvait solliciter la résiliation du contrat en cas d'inexécution suffisamment grave, puis constaté que la locataire disposait, outre d'une chambre privative, d'un accès à des espaces communs partagés avec deux autres co-locataires d'une superficie totale de 16,70 mètres carrés, composés d'une entrée-dégagement, une cuisine et une salle de bains, la cour d'appel, qui a retenu qu'il n'était pas établi que le logement loué, fut-il indécent, aurait été inhabitable, a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, souverainement apprécié la gravité du manquement invoqué pour rejeter la demande en prononcé de la résiliation du bail.
7Le moyen n'est donc pas fondé.
8La locataire fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant des dommages et intérêts mis à la charge de la bailleresse, alors « qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement dont la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être chacun au moins égaux, respectivement, à neuf mètres carrés et à vingt mètres cubes ; que doivent être pris en considération la surface et le volume habitables des seules pièces affectées privativement au colocataire et non les éléments, équipements et pièces du logement entier , que pour juger que le bail du 4 novembre 2021 permettait la location d'un logement décent, de sorte que la locataire ne pouvait engager la responsabilité de la bailleresse pour la période postérieure au 4 novembre 2021, la cour d'appel a retenu que si Mme [T] louait une chambre de 6,37 m², elle avait néanmoins accès aux espaces communs composés d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC soit d'une superficie totale de 16,70 m² ; qu'en statuant par ces motifs, dont il ressortait que la surface du local privatif dont jouissait Mme [T] était inférieure à neuf mètres carrés, la cour d'appel a violé, ensemble, le texte susvisé et l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1719, 1°, du code civil, 6 et 8-1, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :
9Il résulte des deux premiers de ces textes que le bailleur d'un local à usage d'habitation est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale.
10Selon le dernier, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
11Selon l'avant dernier, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, lorsque la colocation, définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 11-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation, devenus les articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du même code. Par dérogation à ces derniers articles, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
12Il s'en déduit qu'en matière de colocation à baux multiples, la conformité du local loué aux normes minimales de surface s'apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au locataire, l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement n'étant pris en considération que pour le respect des autres caractéristiques de décence.
13Pour condamner la bailleresse à indemniser la locataire à hauteur d'un certain montant pour manquement à son obligation de délivrance, l'arrêt constate que l'appartement a fait l'objet d'une colocation à baux multiples, avec trois colocataires, que la locataire a loué une chambre d'une surface de 6,37 mètres carrés, que les espaces communs étaient d'une superficie totale de 16,70 mètres carrés et que le bail conclu le 4 novembre 2015 comme celui tacitement reconduit le 4 novembre 2018 n'étaient donc pas conformes aux normes de décence en matière de surface minimale, ce qui justifie une indemnisation, mais que le bail reconduit le 4 novembre 2021 portait sur un logement décent, dès lors que l'article 8-1, II, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, prévoit qu'il faut désormais tenir compte, outre de la surface de la chambre, de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement et que la locataire avait ainsi à sa disposition une superficie supérieure à 9 mètres carrés, en ajoutant à celle de sa chambre privative un tiers de celle des surfaces communes.
14En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
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