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Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VIII · Du contrat de louageChapitre II · Du louage des chosesSection 1 · Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux

Article 1728 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 6 août 201414 décisions de la Cour de cassation, dont 10 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Un locataire peut refuser de payer son loyer si les locaux sont devenus impropres à leur usage à cause d’un manquement du bailleur, sans avoir à envoyer de mise en demeure au préalable.

    n° 23-24.005 (2025)

  • Un juge doit vérifier si le locataire a un motif valable (comme un manquement du bailleur) pour ne pas payer son loyer, même si ce locataire n’a pas demandé de délais de paiement après un commandement de payer.

    n° 24-15.820 (2026)

  • Un bail peut être résilié pour sous-location illégale ou changement d’usage du logement, mais le juge doit examiner si la faute du locataire est suffisamment grave au regard des règles spécifiques aux logements conventionnés.

    n° 21-18.612 (2022)

  • Si deux locataires signent un bail sans prévoir de solidarité, le bailleur doit réclamer à chacun sa part de loyer. Mais si l’un des locataires quitte le bail, l’autre doit payer l’intégralité du loyer pour l’ensemble des locaux.

    n° 12-21.973 (2013)

  • Un bail d’habitation ne peut être résilié pour troubles du voisinage que si ces troubles sont liés à un manquement du locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux.

    n° 08-12.744 (2009)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

14 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 5 mars 2026 · n° 24-15.820

    Sommaire de la Cour

    Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l'article L. 145-41 du code de commerce

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  2. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 septembre 2025 · n° 23-24.005

    Sommaire de la Cour

    Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable

    Lire l'arrêt
  3. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 22 juin 2022 · n° 21-18.612

    Sommaire de la Cour

    Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui rejette la demande de résiliation du bail du locataire d'un logement conventionné sous-louant régulièrement l'une de ses chambres, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l'interdiction légale de sous-location et d'un changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement

    Lire l'arrêt
  4. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 20 mai 2015 · n° 14-10.813

    Sommaire de la Cour

    Le locataire d'un bien exproprié est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, qui met fin au bail. Cette indemnité est due à l'expropriant à compter de la date de son entrée en possession du bien

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  5. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 9 juillet 2014 · n° 13-14.802

    Sommaire de la Cour

    Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d'appel qui ne recherche pas si la répétition par le preneur, après son expulsion, de faits de même nature que ceux dénoncés dans l'assignation au soutien d'une demande en résiliation de bail ne rendait pas impossible le maintien des liens contractuels

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  6. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 30 octobre 2013 · n° 12-21.034

    Sommaire de la Cour

    Lorsqu'un local est donné à bail à deux preneurs sans stipuler de solidarité entre eux, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer contre chacun des locataires pour leur part, la dette de loyer n'étant pas par elle-même indivisible (arrêt n° 1, pourvoi n° 12-21.034). En revanche, lorsqu'un seul des preneurs donne congé, le bail se poursuit avec l'autre locataire et porte sur l'ensemble des locaux, avec obligation pour ce locataire, en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l'intégralité du loyer (arrêt n° 2, pourvoi n° 12-21.973)

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  7. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 30 octobre 2013 · n° 12-21.973

    Sommaire de la Cour

    Lorsqu'un local est donné à bail à deux preneurs sans stipuler de solidarité entre eux, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer contre chacun des locataires pour leur part, la dette de loyer n'étant pas par elle-même indivisible (arrêt n° 1, pourvoi n° 12-21.034). En revanche, lorsqu'un seul des preneurs donne congé, le bail se poursuit avec l'autre locataire et porte sur l'ensemble des locaux, avec obligation pour ce locataire, en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l'intégralité du loyer (arrêt n° 2, pourvoi n° 12-21.973)

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  8. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), chambre criminelle · 18 janvier 2012 · n° 11-81.324

    Sommaire de la Cour

    Le délit de dégradation involontaire par explosion ou incendie prévu par l'article 322-5, alinéa 1er, du code pénal ne peut être caractérisé qu'en cas de manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement. N'édicte pas d'obligation de sécurité ou de prudence, au sens de ce texte, l'article 1728 du code civil, qui dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  9. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 octobre 2009 · n° 08-12.744

    Sommaire de la Cour

    La résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires. Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, la cour d'appel qui prononce la résiliation d'un bail d'habitation en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à établir l'existence de ce lien (arrêt n° 1, pourvoi n° 08-12.744)

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  10. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 octobre 2009 · n° 08-16.955

    Sommaire de la Cour

    La résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires. Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, la cour d'appel qui prononce la résiliation d'un bail d'habitation en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à établir l'existence de ce lien (arrêt n° 1, pourvoi n° 08-12.744)

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 6 août 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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  11. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 mars 2025 · n° 22-23.406

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 8. Ayant souverainement retenu que, si le logement donné à bail n'était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant visé par la quatrième branche, que la locataire ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers. 9. Le moyen n'est donc pas fondé. »

    Lire l'arrêt
  12. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 juin 2023 · n° 21-19.608

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article 1728, 2°, du code civil : 10. Selon ce texte, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus. 11. Pour autoriser la locataire à suspendre le paiement des loyers et des taxes à compter du 1er janvier 2016 et jusqu'à l'achèvement des travaux de construction du mur, l'arrêt, retient qu'il n'y a pas lieu, pour l'examen de l'appel, de statuer sur le point de savoir si les bailleurs ont, comme ils le soutiennent, bien exécuté les travaux de construction en novembre 2017. 12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les bailleurs avaient exécuté les travaux de nature à mettre fin au manquement à l »

    Lire l'arrêt
  13. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 décembre 2020 · n° 19-20.613

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1728 du code civil : 5. Il résulte de ces textes que la résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut d'exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. 6. Pour prononcer la résiliation du bail aux torts partagés, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'en cessant toute exploitation et en quittant les locaux loués, alors même que l'exercice de l'activité commerciale n'était pas entravée, la preneuse a commis une faute grave. 7 »

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  14. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 26 mars 2020 · n° 18-25.893

    Extrait des motifs

    « Vu les articles 1134, 1184, 1728 et 1741 du code civil, les deux premiers dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; »

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.