Article L. 145-33 du code de commerce : ce qu'en dit la Cour de cassation

26 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

1. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 septembre 2026 · n° 25-14.904

   Sommaire de la Cour

   La clause d'un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu'elle fait échec aux règles d'ordre public de la révision du loyer

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
2. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 29 janvier 2026 · n° 24-17.227

   Sommaire de la Cour

   L'indemnité d'occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties. Il résulte de l'article R. 145-8 du même code que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
3. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 7 mai 2025 · n° 23-15.394

   Sommaire de la Cour

   Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors qu'elle a, en application de l'article L. 145-40 du code de commerce, pour contrepartie l'obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, la stipulation d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
4. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 23 janvier 2025 · n° 23-14.887

   Sommaire de la Cour

   Il résulte des articles L. 145-34, alinéa 1, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce que le bailleur peut invoquer, pour solliciter le déplafonnement du prix du bail renouvelé, une obligation légale nouvelle à sa charge créée au cours du bail expiré, telle l'obligation qui lui est imposée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et figurant désormais à l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
5. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 30 mai 2024 · n° 22-16.447

   Sommaire de la Cour

   1. L'article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d'un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le moyen par lequel une partie à un bail commercial s'oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. 2. Il résulte de la combinaison des articles 1134, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, la volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi d'un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. 3. Le fait que toute contestation sur le prix d'un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locat

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
6. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 29 novembre 2018 · n° 17-27.798

   Sommaire de la Cour

   La stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
7. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 5 octobre 2017 · n° 16-18.059

   Sommaire de la Cour

   La soumission du bail aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation exclut l'application des dispositions de l'article R. 145-8 du même code

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
8. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 novembre 2016 · n° 15-16.827

   Sommaire de la Cour

   Lorsqu'elles sont convenues d'un loyer composé d'une part variable et d'un minimum garanti, les parties peuvent prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle (arrêt n° 1, pourvoi n° 15-16.826 et arrêt n° 2, pourvoi n° 15-16.827)

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
9. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 novembre 2016 · n° 15-16.826

   Sommaire de la Cour

   Lorsqu'elles sont convenues d'un loyer composé d'une part variable et d'un minimum garanti, les parties peuvent prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle (arrêt n° 1, pourvoi n° 15-16.826 et arrêt n° 2, pourvoi n° 15-16.827)

   Lire la suite

   Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
10. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 septembre 2016 · n° 15-21.381

    Sommaire de la Cour

    Le bailleur d'un bail emphytéotique ne peut solliciter la révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, étrangère à l'économie de ce bail, dans lequel la contrepartie de la jouissance du preneur est, non le paiement d'un loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession au bailleur, en fin de bail, de tous travaux et améliorations faits par le preneur

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
11. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 20 mai 2015 · n° 13-27.367

    Sommaire de la Cour

    A défaut de variation de plus de 10 % de la valeur locative entraînée par la modification des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative dès lors que le loyer en vigueur est le résultat de l'application de la clause d'indexation figurant au bail qui fait référence à un indice légal

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
12. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 5 novembre 2014 · n° 13-21.990

    Sommaire de la Cour

    Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné. Lorsque le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, une cour d'appel ne peut retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
13. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 19 février 2014 · n° 12-19.270

    Sommaire de la Cour

    Les dispositions des articles L. 145-3 et L. 145-33 du code de commerce ne s'appliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-3 du code rural et de la pêche maritime

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
14. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 6 mars 2013 · n° 12-13.962

    Sommaire de la Cour

    La fixation par paliers du prix du bail à renouveler n'exclut pas la détermination d'un loyer de base permettant l'application de la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
15. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 janvier 2012 · n° 11-10.072

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel, qui retient souverainement que la modification de la destination des lieux loués survenue au cours du bail à renouveler est notable, justifie ainsi sa décision de fixer le loyer du bail renouvelé hors plafonnement, sans être tenue de rechercher si cette modification a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
16. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 septembre 2011 · n° 10-30.825

    Sommaire de la Cour

    La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
17. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 25 novembre 2009 · n° 08-21.049

    Sommaire de la Cour

    L'autorisation de mettre le fonds de commerce exercé dans les lieux loués en location-gérance, donnée dans le bail expiré renouvelant un bail précédent ne prévoyant pas une telle autorisation, n'a pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l'exécution du bail à renouveler et le bailleur ne peut donc s'en prévaloir pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
18. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 9 juillet 2008 · n° 07-16.605

    Sommaire de la Cour

    Les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
19. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 février 2024 · n° 22-24.268

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce : 4. Selon le premier de ces textes, à défaut d'accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. 5. Selon le second, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 6. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l'expert, le fait que le preneur se soit engagé »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
20. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 9 mars 2022 · n° 20-19.188

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article L. 145-33 du code de commerce : 6. Il résulte de ce texte que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement. 7. Pour fixer à une certaine somme le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2012, et prendre en compte dans ce calcul la rénovation et l'extension de la galerie marchande intervenue le 28 novembre 2012, l'arrêt retient que la création de galeries était connue et certaine à la date du renouvellement, les travaux d'amélioration et d'extension étant déjà acquis et entrés dans le champ contractuel. 8. En statuant ainsi, alors que l'extension de la galerie ma »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
21. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 avril 2021 · n° 19-23.183

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 5. La loi du 18 juin 2014, qui, en ce qu'elle a modifié l'article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours. 6. La cour d'appel a retenu à bon droit que l'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription. 7. Elle en a exactement déduit que l'action engagée par la locataire, le 11 avril 2016, soit après l'entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
22. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 12 novembre 2020 · n° 18-25.967

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 3. La société Sama conteste la recevabilité du moyen au motif que celui-ci critique une disposition de l'arrêt qui serait favorable à M. et Mme S..., dès lors que la recherche de la valeur locative n'a d'intérêt que si elle est inférieure au montant du loyer plafonné. 4. Cependant, en appliquant des abattements sur le loyer plafonné, le loyer fixé par la cour d'appel peut être inférieur à la valeur locative, en sorte que les bailleurs ne sont pas dépourvus d'intérêt à se prévaloir de la violation des textes invoqués au moyen. 5. Le moyen est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce : 6. Selon »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
23. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 17 septembre 2020 · n° 19-19.433

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article L. 145-33 du code de commerce : 4. Selon ce texte, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 5. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, après déduction de l'impôt foncier et d'un abattement pour transfert de la charge des réparations au locataire, l'arrêt retient qu'à défaut d'élément probant produit par la bailleresse, dès lors que la locataire estimait elle-même la valeur locative à la somme de 100 000 euros HT, la bailleresse doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation d'une expertise. 6. En se déterminant ai »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
24. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 mars 2019 · n° 18-13.221

    Extrait des motifs

    « Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ; »

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
25. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 29 novembre 2018 · n° 17-27.043

    Extrait des motifs

    « Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; »

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt
26. CassationFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 1er décembre 2016 · n° 15-20.365

    Extrait des motifs

    « Mais attendu qu'ayant relevé que le duplex à usage d'habitation, annexé à la surface commerciale louée, initialement utilisé comme local du personnel, au moins jusqu'en 2006, avait ensuite cessé de l'être, en raison de ses insuffisances au regard des normes d'habitabilité, de salubrité et de sécurité, qu'il n'était pas envisageable que cet appartement en fond de cour soit à nouveau accessible et exploitable sans danger dans les mois et années à venir et qu'il soit susceptible de présenter un intérêt pour l'exploitant des lieux, ce qui ne permettait pas de retenir, au 30 juin 2008, l'existence d'une modification notable résultant de l'adjonction d'une surface commercialement exploitable, dan »

    Lire la suite

    Signaler un problème d'anonymisationLire l'arrêt