Article L. 145-28 du code de commerce : ce qu'en dit la Cour de cassation

22 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

1. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 12 février 2026 · n° 24-10.578

   Sommaire de la Cour

   Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l'article L. 145-9 du code de commerce met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. La mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité. A compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et leur occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile

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2. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 27 février 2025 · n° 23-18.219

   Sommaire de la Cour

   Il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire devient redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d'expiration du bail dont le bailleur avait d'abord accepté le principe du renouvellement

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3. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 25 janvier 2023 · n° 21-19.089

   Sommaire de la Cour

   Il résulte, d'une part de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution que si la décision de justice, titre en vertu duquel l'exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent, d'autre part des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Viole ces textes la cour d'appel qui, pour refuser d'indemniser le locataire à bail commercial des gains qu'il aurait obtenus s'il était resté en possession du fonds, retient qu'il a été indemnisé de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, alors que la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu'il appartient au juge d'évaluer

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4. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 17 juin 2021 · n° 20-15.296

   Sommaire de la Cour

   La règle du plafonnement du loyer ne s'applique pas à l'indemnité d'occupation due par le preneur en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, laquelle doit être fixée en fonction de la valeur locative

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5. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 28 juin 2018 · n° 17-18.756

   Sommaire de la Cour

   La nullité d'un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur, prévue par l'article L. 145-9 du code de commerce, ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d'éviction, qu'il reste ou non dans les lieux en l'attente du paiement de cette indemnité

   Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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6. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 janvier 2018 · n° 16-27.678

   Sommaire de la Cour

   Le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, même si, ultérieurement, le bailleur a exercé son droit de repentir

   Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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7. CassationPublié au BulletinFormation plénière de chambre

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 30 novembre 2017 · n° 16-17.686

   Sommaire de la Cour

   Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité

   Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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8. CassationPublié au Bulletin

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 17 octobre 2012 · n° 11-22.920

   Sommaire de la Cour

   Le délai de prescription de l'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction. Viole ainsi les articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel qui déclare prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation du bailleur au motif qu'il avait offert une indemnité d'éviction dans son congé et n'avait contesté le droit du preneur à une telle indemnité qu'en cause d'appel, alors qu'elle statuait elle-même sur la contestation du droit à indemnité d'éviction soulevée par le bailleur

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   Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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9. CassationPublié au Bulletin

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 5 septembre 2012 · n° 11-19.200

   Sommaire de la Cour

   La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n'a ni augmenté ni réduit le délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et ne prévoit aucune disposition transitoire pour les causes d'interruption ou de suspension. En conséquence, lorsque la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction était acquise avant l'entrée en vigueur de la loi, une cour d'appel retient à bon droit que l'action en paiement du preneur à bail commercial introduite après cette date est irrecevable

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   Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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10. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 23 mars 2011 · n° 10-13.898

    Sommaire de la Cour

    Le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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11. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 17 février 2010 · n° 08-19.357

    Sommaire de la Cour

    Sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et la cession peut intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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12. CassationFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 12 février 2026 · n° 24-10.579

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce : 5. Selon le premier de ces textes, le président du tribunal judiciaire, même en présence d'une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 6. Selon le deuxième, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le preneur qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. 7. Il résulte du dernier que le locat »

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13. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 16 mai 2024 · n° 22-22.906

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 5. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'il est nouveau. 6. Cependant, la locataire demandait, dans ses conclusions d'appel, l'indemnisation de son préjudice arrêté au jour de ses conclusions même en cas de rejet de sa demande d'annulation du congé. 7. Le moyen, qui n'est pas nouveau, est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce : 8. Selon ce texte, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux »

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14. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 16 novembre 2023 · n° 22-14.046

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 11. Il résulte de l'article 2 du code civil que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. 12. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu'elle a modifié l'article L.145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription (3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405, publié). 13. Dès lors, quand bien même la prescription »

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15. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 15 juin 2023 · n° 22-13.376

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce : 8. Selon le premier de ces textes, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code précité, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 9. Selon le second, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions »

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16. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 juin 2023 · n° 22-11.663

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce : 7. Il résulte de ce texte que l'indemnité d'occupation statutaire, doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce. 8. Pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à une certaine somme l'arrêt, retient que le calcul effectué par référence à l'indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l'occupation des locaux litigieux. 9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

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17. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 juin 2023 · n° 22-11.657

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce : 7. Il résulte de ce texte que l'indemnité d'occupation statutaire, doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce. 8. Pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à une certaine somme, l'arrêt retient que le calcul effectué par référence à l'indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l'occupation des locaux litigieux. 9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

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18. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 17 juin 2021 · n° 19-21.132

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article 455 du code de procédure civile : 5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. 6. Pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, notamment en se fondant sur une analyse extrajudiciaire réalisée à la demande du preneur, a évalué à juste titre la valeur du fonds de commerce à hauteur de 5 800 000 euros. 7. En statuant ainsi, sans examiner, même succinctement, les éléments de preuve produits par la commune pour la première fois devant elle, la cour d'appe »

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19. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 27 février 2020 · n° 18-24.986

    Extrait des motifs

    « Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; »

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20. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 mars 2019 · n° 18-11.991

    Extrait des motifs

    « Vu les articles L. 145-14 et L. 145-18 du code de commerce ; Attendu que le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du locataire s'il quitte volontairement les lieux ; »

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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21. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 décembre 2018 · n° 17-28.055

    Extrait des motifs

    « Mais attendu qu'en confirmant, dans son dispositif, le jugement en ce qu'il a donné mission à l'expert de donner tout élément technique relatif à l'indemnité d'occupation devant correspondre à la valeur locative à compter du 30 mars 2015, date de la première demande de fixation judiciaire de cette valeur, l'arrêt a tranché une partie du principal, de sorte que le moyen est recevable ; Sur la recevabilité du deuxième moyen, contestée par la défense : Vu les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile ; Attendu que, sauf dans les cas spécifiés par la loi, les jugements en dernier ressort qui ne mettent pas fin à l'instance ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamm »

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    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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22. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 avril 2016 · n° 14-28.079

    Extrait des motifs

    « Vu l'article L. 145-28 du code de commerce, ensemble les articles 1719 et 1376 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande du preneur tendant au remboursement des loyers et indemnités d'occupation versés postérieurement au 4 août 2008, l'arrêt retient que le refus de renouvellement avait été notifié le 28 novembre 2007, que les clauses du bail interdisaient au preneur d'exiger du bailleur la réparation et la remise en état des lieux, que les locaux étaient vétustes dès l'origine, que le preneur les avait acceptés dans cet état et qu'il ne pouvait invoquer un défaut de délivrance après avoir sollicité à deux reprises le renouvellement de son bail ; Qu'en statuant ainsi, sans r »

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    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 1er janvier 2020) : a pu appliquer une version plus ancienne.

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