Article R. 145-8 du code de commerce : ce qu'en dit la Cour de cassation

14 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

1. CassationPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 29 janvier 2026 · n° 24-17.227

   Sommaire de la Cour

   L'indemnité d'occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties. Il résulte de l'article R. 145-8 du même code que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire

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2. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 7 mai 2025 · n° 23-15.394

   Sommaire de la Cour

   Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors qu'elle a, en application de l'article L. 145-40 du code de commerce, pour contrepartie l'obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, la stipulation d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative

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3. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 23 janvier 2025 · n° 23-14.887

   Sommaire de la Cour

   Il résulte des articles L. 145-34, alinéa 1, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce que le bailleur peut invoquer, pour solliciter le déplafonnement du prix du bail renouvelé, une obligation légale nouvelle à sa charge créée au cours du bail expiré, telle l'obligation qui lui est imposée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et figurant désormais à l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant

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4. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 15 février 2018 · n° 17-11.866

   Sommaire de la Cour

   La fixation conventionnelle du loyer, intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d'une transaction, emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer, laquelle constitue une modification notable des obligations respectives des parties, justifiant, à elle seule, le déplafonnement

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5. RejetPublié au BulletinFormation de section

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 5 octobre 2017 · n° 16-18.059

   Sommaire de la Cour

   La soumission du bail aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation exclut l'application des dispositions de l'article R. 145-8 du même code

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6. CassationPublié au Bulletin

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 25 juin 2008 · n° 07-14.682

   Sommaire de la Cour

   La clause de cession "tous commerces", sous certaines exclusions limitées, interdit au bailleur de revendiquer le bénéfice de l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article R. 145-11 du code de commerce

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7. CassationFormation restreinte

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 février 2024 · n° 22-24.268

   Extrait des motifs

   « Réponse de la Cour Vu les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce : 4. Selon le premier de ces textes, à défaut d'accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. 5. Selon le second, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 6. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l'expert, le fait que le preneur se soit engagé »

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8. CassationFormation restreinte

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 avril 2021 · n° 19-23.183

   Extrait des motifs

   « Réponse de la Cour 5. La loi du 18 juin 2014, qui, en ce qu'elle a modifié l'article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours. 6. La cour d'appel a retenu à bon droit que l'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription. 7. Elle en a exactement déduit que l'action engagée par la locataire, le 11 avril 2016, soit après l'entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. »

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9. CassationFormation restreinte

   Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 12 novembre 2020 · n° 18-25.967

   Extrait des motifs

   « Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 3. La société Sama conteste la recevabilité du moyen au motif que celui-ci critique une disposition de l'arrêt qui serait favorable à M. et Mme S..., dès lors que la recherche de la valeur locative n'a d'intérêt que si elle est inférieure au montant du loyer plafonné. 4. Cependant, en appliquant des abattements sur le loyer plafonné, le loyer fixé par la cour d'appel peut être inférieur à la valeur locative, en sorte que les bailleurs ne sont pas dépourvus d'intérêt à se prévaloir de la violation des textes invoqués au moyen. 5. Le moyen est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce : 6. Selon »

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10. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 24 septembre 2020 · n° 19-21.583

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles R. 145-8 du code de commerce et 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 : 5. Selon le premier de ces textes, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Selon le second, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 6. Pour fixer le prix du bail renouvelé à un certain montant, l'arrêt retient que la cotisation d'assurance qui est payée par la locataire englobe la responsabilité civile du propriétaire et qu'étant une charge exorbi »

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11. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 mars 2019 · n° 18-13.221

    Extrait des motifs

    « Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ; »

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12. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 20 décembre 2018 · n° 17-27.654

    Extrait des motifs

    « Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; »

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13. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 juin 2018 · n° 17-14.599

    Extrait des motifs

    « Vu l'article R. 145-8 du code de commerce ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'aménagement réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété par accession ; »

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14. CassationFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 1er décembre 2016 · n° 15-20.365

    Extrait des motifs

    « Mais attendu qu'ayant relevé que le duplex à usage d'habitation, annexé à la surface commerciale louée, initialement utilisé comme local du personnel, au moins jusqu'en 2006, avait ensuite cessé de l'être, en raison de ses insuffisances au regard des normes d'habitabilité, de salubrité et de sécurité, qu'il n'était pas envisageable que cet appartement en fond de cour soit à nouveau accessible et exploitable sans danger dans les mois et années à venir et qu'il soit susceptible de présenter un intérêt pour l'exploitant des lieux, ce qui ne permettait pas de retenir, au 30 juin 2008, l'existence d'une modification notable résultant de l'adjonction d'une surface commercialement exploitable, dan »

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