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LIVRE Ier · Du commerce en généralTITRE IV · Du fonds de commerceChapitre V · Du bail commercialSection 6 · Du loyer

Article L. 145-38 du code de commerce : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 20 juin 20146 décisions de la Cour de cassation, dont 6 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Une clause de bail commercial qui prévoit une hausse automatique et forfaitaire du loyer sans limite de plafond ou de durée est nulle, car elle contredit les règles légales sur la révision du loyer.

    n° 25-14.904 (2026)

  • Pour calculer le loyer révisé après un renouvellement de bail, on utilise l’indice de référence en vigueur à la date d’effet du nouveau bail, et non à la date où le loyer devient exigible, si ces dates diffèrent.

    n° 15-17.485 (2016)

  • Si le loyer a été fixé par une clause d’indexation légale, une révision n’est pas possible sauf si les facteurs locaux de commercialité ont varié de plus de 10 %.

    n° 13-27.367 (2015)

  • Pour vérifier si une hausse de loyer dépasse le quart du loyer précédent, on compare le loyer indexé demandé au dernier loyer fixé par accord des parties, sans tenir compte des indexations précédentes.

    n° 13-22.562 (2014)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

6 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 septembre 2026 · n° 25-14.904

    Sommaire de la Cour

    La clause d'un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu'elle fait échec aux règles d'ordre public de la révision du loyer

    Lire l'arrêt
  2. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 25 octobre 2018 · n° 17-22.129

    Sommaire de la Cour

    Ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d'entreprises concurrentes de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers

    Lire l'arrêt
  3. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 septembre 2016 · n° 15-17.485

    Sommaire de la Cour

    Après renouvellement du bail, l'indice initial de référence à retenir pour le calcul du loyer révisé en application de l'article L. 145-38 du code de commerce est celui de la date d'effet du bail renouvelé et non celui de la date d'exigibilité du bail renouvelé, lorsque ces deux dates ne coïncident pas

    Lire l'arrêt
  4. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 20 mai 2015 · n° 13-27.367

    Sommaire de la Cour

    A défaut de variation de plus de 10 % de la valeur locative entraînée par la modification des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative dès lors que le loyer en vigueur est le résultat de l'application de la clause d'indexation figurant au bail qui fait référence à un indice légal

    Lire l'arrêt
  5. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 9 juillet 2014 · n° 13-22.562

    Sommaire de la Cour

    L'article L. 145-39 du code de commerce autorise la révision du prix du bail lorsque, par le jeu de la clause mobile insérée au bail, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement. Pour déterminer la variation d'un quart, il faut comparer le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation

    Lire l'arrêt
  6. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 février 2009 · n° 08-13.143

    Sommaire de la Cour

    La loi dite Murcef du 11 décembre 2001, qui a modifié l'article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, doit s'appliquer à l'instance en révision de loyer d'un bail conclu avant son entrée en vigueur mais introduite après celle-ci, les effets légaux d'un contrat étant régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent

    Antérieure à la rédaction actuelle (depuis le 20 juin 2014) : a pu appliquer une version plus ancienne.

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.