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Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VI · De la venteChapitre IV · Des obligations du vendeurSection 3 · De la garantie

Article 1646-1 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 1er janvier 19799 décisions de la Cour de cassation, dont 4 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Le vendeur d’un immeuble à construire n’est responsable que des vices cachés affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage. Il ne peut être condamné pour des désordres ou non-conformités mineurs, sauf si une faute lui est expressément reprochée.

    n° 09-66.521 (2010)

  • Lorsque l’acquéreur d’un immeuble à construire agit contre le vendeur pour des défauts de construction, on vérifie si le vice était apparent ou caché à la date de la réception des travaux, peu importe s’il était visible lors de la prise de possession.

    n° 19-21.130 (2021)

  • Si l’accès à une place de parking vendue avec un immeuble est trop étroit pour y garer une voiture standard, cela peut être considéré comme un défaut rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

    n° 14-15.107 (2015)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

9 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 janvier 2021 · n° 19-21.130

    Sommaire de la Cour

    L'acquéreur d'un immeuble à construire bénéficie du concours de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents. Lorsque celui-ci agit en réparation contre le vendeur en l'état futur d'achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent ou caché du désordre s'appréciant en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l'acquéreur

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  2. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 20 mai 2015 · n° 14-15.107

    Sommaire de la Cour

    En l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, constitue une impropriété à la destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée

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  3. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 février 2013 · n° 11-28.376

    Sommaire de la Cour

    Ne caractérise pas la faute d'un vendeur d'immeuble à construire, une cour d'appel qui, pour retenir la responsabilité de celui-ci au titre de dommages intermédiaires, relève qu'il a manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vices

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  4. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 6 octobre 2010 · n° 09-66.521

    Sommaire de la Cour

    Le vendeur d'un immeuble à construire n'étant tenu, selon l'article 1646-1 du code civil, que des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du même code, ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, sans que soit retenue à son encontre l'existence d'une faute

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  5. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 19 décembre 2024 · n° 23-15.039

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 13. Les conclusions du syndicat des copropriétaires évoquant les fondements de la responsabilité contractuelle de droit commun, de la responsabilité délictuelle et de la responsabilité décennale des constructeurs, c'est sans méconnaître l'objet du litige que la cour d'appel a retenu que la responsabilité de la SCI était engagée, s'agissant des désordres affectant la toiture, au titre des dispositions de l'article 1792 du code civil et que la société SMA lui devait sa garantie. 14. Le moyen n'est donc pas fondé. Mais, sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal de la société SMA et sur »

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  6. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 4 avril 2024 · n° 22-12.132

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 8. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 9. Pour condamner M. [P] à indemniser le syndicat des copropriétaires du désordre affectant le badigeon en façade et les décors peints, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'ex »

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  7. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 15 février 2024 · n° 21-22.457

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1646-1 du code civil : 7. En application de ces textes, le vendeur d'immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu à l'égard de l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (3e Civ. 6 octobre 2010, pourvoi n° 09-66.521, Bull. 2010, III, n° 178), le seul manquement de celui-ci à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vices ne suffisant pas à caractériser sa faute de ce chef (3e Civ., 13 février 2013, pourvoi n° 11-28.376, Bull. 2013, III, n° 21). 8. Pour condam »

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  8. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 décembre 2022 · n° 21-19.377

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 9. La cour d'appel, par une analyse de la portée de l'avis écrit de M. [O], préposé de la CPAM qui avait procédé à une visite de contrôle des installations avant la réception, dont elle a reproduit les conclusions sans en dénaturer les termes, a souverainement retenu que les constatations localisées et non exhaustives de ce technicien, portant sur le cheminement des câbles, quelques non-conformités et des défauts d'exécution ainsi que le doute émis par celui-ci sur un éventuel vieillissement prématuré de l'installation et sur ses performances en régime normal de fonctionnement, ne caractérisaient pas le caractère apparent à la réception des vices de conception et d'exé »

    Lire l'arrêt
  9. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 septembre 2017 · n° 16-21.373

    Extrait des motifs

    « Mais attendu qu'ayant relevé que le bruit était très légèrement supérieur à la norme lors de l'allumage de la chaudière mais que son fonctionnement en temps normal était silencieux, que Mme X... avait tendance à surchauffer son appartement, ce qui occasionnait des allumages plus fréquents, et que les mesures de l'expert avaient été effectuées à une distance inférieure à celle prévue pour l'appareil de contrôle, la cour d'appel a pu en déduire que ces mesures ne démontraient pas l'existence d'un bruit de la chaudière excédant les normes admissibles et rejeter les demandes de Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; »

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.