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Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VI · De la venteChapitre IV · Des obligations du vendeurSection 3 · De la garantie

Article 1638 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 21 mars 18045 décisions de la Cour de cassation, dont 3 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Si une canalisation cachée, soumise à une servitude, est découverte après l’achat d’un terrain, l’acheteur peut agir sur le fondement de l’article 1638 du Code civil (et non comme un vice caché).

    n° 11-28.783 (2013)

  • Le vendeur doit garantir l’absence de servitudes non visibles non déclarées lors de la vente, sauf si le contrat prévoit explicitement le contraire.

    n° 23-17.636 (2025)

  • Une clause indiquant que l’acheteur prend le bien « dans l’état où il se trouve » ne supprime pas automatiquement la garantie des servitudes non apparentes non déclarées.

    n° 23-17.636 (2025)

  • Pour obtenir l’annulation de la vente, la servitude cachée doit être si importante que l’acheteur n’aurait probablement pas acheté s’il l’avait connue. Pour une indemnisation, cette importance n’est pas exigée.

    n° 22-13.179 (2023)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

5 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 février 2025 · n° 23-17.636

    Sommaire de la Cour

    Il résulte des articles 1627 et 1638 du code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente . N'exclut pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées la clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés

    Lire l'arrêt
  2. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 6 juillet 2023 · n° 22-13.179

    Sommaire de la Cour

    L'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 du code civil ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente

    Lire l'arrêt
  3. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 27 février 2013 · n° 11-28.783

    Sommaire de la Cour

    Une canalisation dont l'existence n'a été révélée aux acquéreurs d'un terrain à bâtir qu'après la vente et qui fait l'objet d'une servitude conventionnelle ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil

    Lire l'arrêt
  4. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 janvier 2026 · n° 24-11.599

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour 5. En premier lieu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu, d'une part, qu'aucun élément du rapport d'expertise ne mettait en évidence l'apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n'impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d'eau ayant pour objet l'alimentation de toute la commune, d'autre part, que la servitude administrative de conduite d'eau potable destinée à l'alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlan »

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  5. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), première chambre civile · 15 mai 2024 · n° 23-12.493

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles 1382, devenu 1240, et 1638 du code civil : 5. ll résulte du premier de ces textes que le notaire qui méconnaît son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il reçoit doit réparer le dommage directement causé par sa faute. 6. Aux termes du second, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. 5. Il s'en déduit que l'exécution de la garantie prévue par »

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.