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Livre II · Des biens et des différentes modifications de la propriétéTitre II · De la propriétéChapitre II · Du droit d'accession sur ce qui s'unit et s'incorpore à la choseSection 1 · Du droit d'accession relativement aux choses immobilières

Article 552 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 21 mars 180412 décisions de la Cour de cassation, dont 8 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Le propriétaire d’un terrain est présumé propriétaire du sous-sol, sauf si un titre (acte écrit) ou une possession prolongée et non contestée (prescription acquisitive) prouve le contraire.

    n° 13-27.342 (2015)

  • Un immeuble construit sur un terrain propre à l’un des époux pendant le mariage, avec des fonds de la communauté, reste un bien propre. L’époux doit alors à la communauté une compensation égale à la plus-value apportée au terrain par la construction, calculée selon la part des fonds communautaires utilisés.

    n° 11-20.196 (2012)

  • Lorsque l’usufruitier (celui qui a le droit d’utiliser un terrain sans en être propriétaire) construit sur ce terrain, le nu-propriétaire (le propriétaire du terrain) n’en devient propriétaire qu’à la fin de l’usufruit.

    n° 22-10.487 (2023)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

12 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 avril 2023 · n° 22-10.487

    Sommaire de la Cour

    Si, en vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le droit d'accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l'usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l'absence de convention réglant le sort de cette construction, par l'article 555 du même code et n'opère, ainsi, qu'à la fin de l'usufruit. C'est dès lors à bon droit qu'une cour d'appel retient que le nu-propriétaire d'un fonds sur lequel l'usufruitier a édifié une construction nouvelle n'est pas propriétaire de cet ouvrage, de sorte qu'il ne peut exercer l'action en garantie décennale, que la loi attache à la propriété de l'ouvrage

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  2. CassationPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), chambre commerciale · 9 juin 2021 · n° 18-17.773

    Sommaire de la Cour

    Il résulte de l'article Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie, dans sa rédaction issue de la loi du pays n° 2007-1 du 9 janvier 2007, qu'à défaut de revente dans le délai de quatre ans, l'acquéreur d'un bien immobilier qui s'est placé sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs afin de bénéficier d'un taux d'imposition aux droits d'enregistrement proportionnels réduit à 1%, est tenu d'acquitter le complément de droits exigible, calculé au taux de droit commun, augmenté d'un droit supplémentaire de 1%. Viole ces dispositions, ainsi que celles des articles 552 et 553 du code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie, la cour d'appel qui retient qu'une société qui s'est placée sous ce régime de faveur pour acquérir un terrain, qu'elle divise en lots-volume à construire, remplit son engagement de revente en cédant ces lots-volume dans le délai de quatre ans, alors qu'elle avait constaté que les volumes mentionnés dans l'état descriptif de division portaient sur des espaces correspondant à des immeubles à construire délimités en tréfonds et en hauteur, ne comportant pas de parties communes indivises, ce dont il résultait que les cessions de ces volumes ne comprenaient pas le terrain d'assiette, qui demeurait la propriété de la société, de même que, le cas échéant, les espaces non compris dans les lots de volume cédés

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  3. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 13 mai 2015 · n° 13-27.342

    Sommaire de la Cour

    La présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol prévue par l'article 552 du code civil n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive

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  4. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 3 juillet 2013 · n° 12-20.237

    Sommaire de la Cour

    Les autorisations d'occupation du domaine public sont incessibles et intransmissibles aux propriétaires successifs ; la simple tolérance par la personne publique de l'occupation d'un ouvrage construit sur le domaine public n'est pas de nature à suppléer l'absence d'autorisation ni ne constitue une autorisation tacite d'occupation. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer une commune propriétaire d'une passerelle surplombant une venelle ouverte à la circulation publique, relève que le propriétaire actuel de l'immeuble relié à la voie publique par cette passerelle ne dispose pas d'une autorisation valide de surplomb et d'appui pour occuper le domaine public, que les précédentes autorisations d'occupation, aujourd'hui caduques, ne peuvent s'interpréter comme des titres de propriété constitutifs d'un droit de superficie, et en déduit que la commune n'apporte pas la preuve contraire à la présomption attachée à la propriété du sol

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  5. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), première chambre civile · 26 septembre 2012 · n° 11-20.196

    Sommaire de la Cour

    Il résulte des articles 552 et 1406 du code civil que l'immeuble construit sur le terrain propre à l'un des époux pendant la durée du mariage et à l'aide de fonds provenant de la communauté constitue lui-même un bien propre. Selon l'article 1469, alinéa 3, du code civil, la récompense est égale au profit subsistant quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Par suite, un immeuble édifié sur un terrain propre de l'un des époux constituant lui-même un bien propre à cet époux, ce dernier doit à la communauté une récompense égale, non à la valeur du bien, mais à la plus-value procurée par la construction au fonds sur lequel celle-ci est implantée et déterminée d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de l'amélioration du bien propre de l'époux

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  6. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 19 septembre 2012 · n° 11-15.460

    Sommaire de la Cour

    L'accession prévue à l'article 555 du code civil n'opère pas immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol, mais à l'extinction de l'usufruit. L'action en dégrèvement total des rappels de droits et pénalités engagée à l'encontre du nu-propriétaire, qui ne bénéficie pas d'un enrichissement en raison des constructions effectués par l'usufruitier sur le terrain démembré, ne peut dès lors être introduite avant l'extinction de l'usufruit

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  7. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 27 octobre 2010 · n° 09-11.160

    Sommaire de la Cour

    Viole l'article 562 du code de procédure civile, ensemble l'article 552 du même code, et aggrave le sort de l'appelant sur son appel, la cour d'appel qui, infirmant le jugement de première instance prononçant la condamnation in solidum de deux parties au paiement d'une certaine somme, retient que l'appelant ne justifie pas du motif pour lequel une de ces parties serait tenue solidairement et le déboute de sa demande dirigée contre elle, alors qu'elle avait constaté que cette partie n'avait pas relevé appel du jugement et que, citée à comparaître devant elle, elle n'avait pas constitué avoué

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  8. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 1er avril 2009 · n° 08-11.079

    Sommaire de la Cour

    Une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui

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  9. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 12 mars 2020 · n° 18-24.938

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu l'article 552, alinéa 1er, du code civil : 6. Aux termes de ce texte, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. 7. Pour rejeter les demandes de M. T... et Mme S... R..., après avoir relevé que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée, elle-même édifiée sur la petite place, propriété depuis le 25 novembre 1992 de Mme S... R..., l'arrêt retient que le principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées est inopérant, que la donatrice était encore propriétaire de l'intégralité de l'imm »

    Lire l'arrêt
  10. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 28 novembre 2019 · n° 18-22.538

    Extrait des motifs

    « Vu l'article 552 du code civil ; Attendu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; »

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  11. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 31 mai 2018 · n° 17-17.933

    Extrait des motifs

    « Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; »

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  12. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 16 mars 2017 · n° 15-29.147

    Extrait des motifs

    « Vu l'article 673 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande d'élagage, l'arrêt retient que les arbres plantés sur la parcelle [Cadastre 2] ont fait l'objet d'un élagage à l'exception d'une branche sur un arbre à sept mètres de hauteur surplombant la parcelle voisine, mais qu'un platane dont les branches débordent sur la rue est situé sur la parcelle appartenant à la commune et qu'il résulte d'un courrier de l'ONF que la conservation de la branche litigieuse améliore l'équilibre de l'arbre qui, autrement, serait déséquilibré par la suppression de toutes les branches du même côté et aurait causé un péril encore plus »

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.