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Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VI · De la venteChapitre III-1 · De la vente d'immeubles à construire

Article 1601-3 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 1er juillet 19679 décisions de la Cour de cassation, dont 7 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • L’acheteur d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement ne doit payer les charges de copropriété qu’à partir du moment où son lot est terminé.

    n° 12-29.368 (2014)

  • La réception des travaux par le vendeur, même sans réserve et même avec la participation des acheteurs, ne le libère pas de son obligation de livrer un logement conforme au contrat.

    n° 08-22.062 (2010)

  • Si un dommage apparaît avant la réception des travaux, seul le vendeur peut déclarer le sinistre et toucher l’indemnité d’assurance pour les réparations.

    n° 09-65.697 (2009)

  • Une vente est considérée comme une vente en l’état futur d’achèvement si le vendeur a prévu et organisé les travaux essentiels (viabilisation, accès, distribution des fluides, etc.), les a financés en partie, et a choisi les entreprises, même si une partie des travaux reste à la charge des acheteurs.

    n° 15-12.719 (2016)

  • Une vente n’est pas une vente en l’état futur d’achèvement si le vendeur ne gère pas les travaux et si les acheteurs assument seuls leur coût, sans obligation de versement progressif au vendeur.

    n° 15-19.753 (2017)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

9 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 septembre 2017 · n° 15-19.753

    Sommaire de la Cour

    Ayant relevé qu'une société avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes en nullité devaient être rejetées

    Lire l'arrêt
  2. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 février 2016 · n° 15-12.719

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel qui a constaté que le vendeur d'un immeuble avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi

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  3. Rejet

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 7 janvier 2016 · n° 14-29.655

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel qui relève que les actes de vente de lots d'un immeuble à rénover comportaient transfert de propriété de ces lots, que les travaux de restructuration n'étaient pas terminés au jour de la vente et que les acquéreurs avaient réglé intégralement le prix d'achat dans les jours suivant celle-ci et constate que les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d'habitation principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine, destinés à être habités à l'année par des personnes âgées, peut en déduire que l'usage d'habitation des locaux vendus est caractérisé et que l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation est applicable

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  4. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 22 janvier 2014 · n° 12-29.368

    Sommaire de la Cour

    L'acquéreur d'un lot de copropriété en état futur d'achèvement n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis

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  5. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 21 novembre 2012 · n° 11-19.309

    Sommaire de la Cour

    Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour dire irrecevable la demande en paiement de sommes dont le solde du prix de vente formée par une société civile immobilière (SCI), relève que l'acte de vente instaure une procédure relative à la constatation de l'achèvement des ouvrages vendus, constate que cette procédure n'a pas été mise en oeuvre et retient à bon droit que la SCI ne peut soutenir que cette clause présente un caractère potestatif dès lors qu'il lui appartenait en sa qualité de venderesse de mettre en application la procédure contractuellement prévue

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  6. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 4 novembre 2010 · n° 09-70.235

    Sommaire de la Cour

    Le promoteur n'est pas tenu de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour construire sur un lot transitoire un bâtiment à usage de garage dès lors qu'il ne fait qu'user du droit que lui confère le règlement de copropriété et qu'aucune non-conformité n'est démontrée

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  7. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 8 septembre 2010 · n° 08-22.062

    Sommaire de la Cour

    La réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, et la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique

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  8. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 16 décembre 2009 · n° 09-65.697

    Sommaire de la Cour

    Lorsque le dommage s'est manifesté avant toute réception, le vendeur en l'état futur d'achèvement, qui a seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l'indemnité destinée aux réparations qui s'imposent, est recevable à demander la garantie de l'assureur dommages-ouvrage

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  9. CassationFormation restreinte

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 25 mai 2023 · n° 21-23.488

    Extrait des motifs

    « Réponse de la Cour Vu les articles 2224 et 1601-3 du code civil, l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 6. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 7. Il résulte des trois derniers que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, selon l'échéancier prévu au contrat et dans les limite »

    Lire l'arrêt

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Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.