Skip to content

Livre III · Des différentes manières dont on acquiert la propriétéTitre VI · De la venteChapitre III-1 · De la vente d'immeubles à construire

Article 1601-1 du code civil : ce qu'en dit la Cour de cassation

En vigueur depuis le 9 juillet 19675 décisions de la Cour de cassation, dont 5 publiées au Bulletin

L'essentiel de la jurisprudence

Synthèse générée par IA

  • Un contrat est considéré comme une vente d’immeuble à construire en l’état futur d’achèvement lorsque le vendeur organise et finance les travaux essentiels (viabilisation, communs, accès, fluides, assainissement), inclut leur coût dans le prix de vente, et supervise leur réalisation (plans, permis de construire, choix des entreprises), même si l’acquéreur doit effectuer certains travaux.

    n° 15-12.719 (2016)

  • Une vente n’est pas une vente en l’état futur d’achèvement lorsque le vendeur vend un immeuble existant sans s’engager à réaliser des travaux, et que les travaux éventuels sont à la charge des acquéreurs sans que le vendeur n’en assure la maîtrise d’ouvrage.

    n° 15-19.753 (2017)

  • Un notaire commet une faute s’il considère qu’une somme constitue une garantie intrinsèque pour financer une opération immobilière alors qu’elle a déjà été versée aux acquéreurs avant l’achèvement de l’immeuble, et n’est donc plus disponible pour ce financement.

    n° 11-28.701 (2014)

Rédigée automatiquement par une intelligence artificielle, qui reformule en langage courant le sommaire de l'arrêt cité à chaque point (le 1er octobre 2026) ; chaque point a été contrôlé par une seconde IA au regard de ce sommaire, sans relecture humaine. Elle peut contenir des erreurs : seules les décisions font foi, et elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit.

Les décisions qui l'appliquent

5 décisions, arrêts publiés au Bulletin d'abord, puis les plus récents.

  1. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 14 septembre 2017 · n° 15-19.753

    Sommaire de la Cour

    Ayant relevé qu'une société avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes en nullité devaient être rejetées

    Lire l'arrêt
  2. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 mai 2017 · n° 16-16.627

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel, qui a relevé que la notice descriptive annexée à l'acte de vente avait seule valeur contractuelle, que l'architecte avait, conformément aux prescriptions de cette notice, choisi les caractéristiques de la brique de l'immeuble et que l'acte authentique de vente mentionnait que l'acquéreur déclarait avoir été informé par le vendeur des modifications qui avait pu être apportées aux plans et notice descriptive depuis la signature du contrat préliminaire, a pu en déduire que le changement de couleur n'était pas contraire à l'acte de vente et aux documents annexés définissant le champ des obligations contractuelles du vendeur

    Lire l'arrêt
  3. RejetPublié au BulletinFormation de section

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 18 février 2016 · n° 15-12.719

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel qui a constaté que le vendeur d'un immeuble avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi

    Lire l'arrêt
  4. RejetPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 15 janvier 2014 · n° 11-28.701

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel qui retient qu'un notaire constate l'existence d'une garantie intrinsèque en prenant en compte une somme comme fonds propres, alors que, par l'effet de la clause du contrat de promotion immobilière permettant son versement aux acquéreurs avant l'achèvement de l'immeuble, cette somme ne pouvait plus être considérée comme investie dans l'opération ou disponible pour la financer, peut en déduire que ce notaire a commis une faute

    Lire l'arrêt
  5. CassationPublié au Bulletin

    Cour de cassation (Paris), troisième chambre civile · 28 janvier 2009 · n° 07-20.492

    Sommaire de la Cour

    Une cour d'appel ne peut qualifier un contrat de vente en l'état futur d'achèvement lorsqu'il résulte de ses constatations que les travaux de transformation de l'immeuble vendu étaient à la charge de l'acquéreur

    Lire l'arrêt

Et pour votre situation ?

Une décision de justice ne dit jamais tout d'un cas particulier. Voici par où commencer.

Interrogez toute la jurisprudence et tous les codes depuis ClaudeDécisions de la Cour de cassation, articles du Code du travail, du Code civil et des autres codes, citations vérifiées. Gratuit : 20 requêtes par jour avec un compte Legitym.

Créer un compte gratuit pour garder vos documents, suivre vos échéances et retrouver vos analyses.

Dans le même chapitre

Explorer le chapitre →

Sources : base Open Data de la Cour de cassation (Judilibre) et Légifrance, sous licence Etalab 2.0. Décisions pseudonymisées par la Cour. Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.