ECLI:FR:CCASS:2026:C300395
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Il ressort des articles L. 411-12, L. 411-74, et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime que le statut d'ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d'argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s'ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l'occasion d'un changement d'exploitant, une somme destinée à garantir l'exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l'expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
2Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 janvier 2024), par acte du 3 octobre 2011, la société Ecuries de la porte neuve a cédé à la société Haras de Sainte Gemme un fonds de commerce, incluant le droit au bail sur un terrain, des installations et des locaux constituant un centre équestre appartenant à la société civile Sainte Gemme.
3Par acte du 1er novembre 2011, la société civile Sainte Gemme (la bailleresse) a donné à bail à ferme à la société Haras de Sainte Gemme (la preneuse) ces mêmes biens immobiliers, le bail prévoyant le versement d'un loyer mensuel de 8 801,33 euros et d'un dépôt de garantie de 26 404 euros.
4Par deux avenants des 1er octobre 2014 et 1er avril 2015, les parties ont ajouté à l'assiette du bail un appartement, six boxes et d'autres locaux liés à l'exploitation du centre équestre.
5Le 12 décembre 2017, la preneuse a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte, indemnisation, régularisation du fermage illicite, avec restitution d'un éventuel trop-perçu, et répétition de la somme versée au titre du dépôt de garantie.
Réponse de la Cour
6En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
7La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en répétition du dépôt de garantie, alors « que les sommes indûment perçues par tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire, à l'occasion d'un changement d'exploitant, sont sujettes à répétition ; que le versement d'un dépôt de garantie à l'occasion de la conclusion d'un bail rural est illicite ; qu'en retenant, pour débouter la société Haras de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir condamner la société civile Sainte Gemme à lui restituer la somme perçue à titre de dépôt de garantie, que cette somme avait une cause licite, la cour d'appel a violé l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-12, L. 411-74, et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime :
8Selon le premier de ces textes, sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11 de ce code, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.
9Selon le dernier, toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, est réputée non écrite.
10Aux termes des deux premiers alinéas du deuxième, sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.
11Il ressort de ces textes que le statut d'ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d'argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s'ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l'occasion d'un changement d'exploitant, une somme destinée à garantir l'exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l'expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition.
12Pour rejeter la demande de la preneuse en répétition du dépôt de garantie, l'arrêt constate que l'article 13 du bail stipule que « le preneur remettra entre les mains du bailleur, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer », que « cette somme ne constitue pas un loyer d'avance et le preneur ne pourra en aucun cas prétendre l'imputer sur les derniers termes du loyer », qu' « elle est non productive d'intérêts » et qu' « elle sera restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ».
13Il en déduit qu'il s'agit d'une somme qui est déposée entre les mains du bailleur pour garantir les éventuelles sommes que le locataire devrait à la fin du bail pour les loyers impayés ou les réparations locatives, de sorte qu'elle a une cause licite et n'entre pas dans les prohibitions de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime.
14En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
15La preneuse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à réputer non écrite la clause de fermage stipulée dans le bail, à fixer un fermage licite à compter du 1er novembre 2011 et jusqu'au 31 octobre 2020 et à condamner la bailleresse à lui verser la différence entre le fermage fixé judiciairement et le montant des fermages effectivement acquittés à compter du 12 décembre 2012 et jusqu'au 1er novembre 2020, et de la condamner à payer une certaine somme au titre des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, alors « que le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que, par suite, est illicite la clause du bail rural qui ne ventile pas le montant du fermage suivant, d'une part, les bâtiments d'habitation et, d'autre part, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation ; qu'en retenant, pour débouter la société Haras de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause de fermage, que le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiments d'habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite, la cour d'appel a violé l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 411-14 du même code. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime :
16Selon le premier de ces textes, le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
17Selon le second, les dispositions précitées sont d'ordre public.
18Il en résulte que la clause d'un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d'une part, le loyer des bâtiments d'habitation, d'autre part, le loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.
19Pour rejeter la demande en régularisation pour fermage illicite, l'arrêt retient que le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d'habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite et qu'il convient de comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix pour chacun de ces éléments au regard des arrêtés préfectoraux.
20En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Réponse de la Cour
21En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt rejetant les demandes en restitution du dépôt de garantie, en réputé non écrit de la clause de fermage, en fixation d'un nouveau fermage et condamnant la preneuse à payer une certaine somme au titre des loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, entraîne la cassation du chef de dispositif de l'arrêt condamnant la preneuse à payer à la bailleresse la somme de 61 421 euros en remboursement du trop-versé sur le préjudice d'exploitation, qui s'y rattache par un lien d'indivisibilité et de dépendance nécessaire.
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