ECLI:FR:CCASS:2026:C300219
La Cour rejette le pourvoi : la décision attaquée est maintenue
Les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ne subordonnent pas l'exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l'article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 octobre 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 janvier 2024, pourvoi n° 21-24.580), le 15 mars 2005, M. [M] a donné à bail rural des parcelles situées sur la commune de [Localité 1] cadastrées section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à la société Castellamare, aux droits de laquelle est venue la société civile d'exploitation agricole Château [Adresse 3] (la SCEA).
2Par acte du 26 août 2006, M. [A] a acquis un château et des parcelles appartenant à M. [M] et à sa mère. L'acte stipulait un pacte de préférence au profit de M. [A] pour une durée de vingt-cinq ans notamment sur les parcelles environnant le château cadastrées section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4].
3Par acte du 1er janvier 2008, M. [M] a donné à bail rural à la SCEA les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6].
4Par acte du 29 août 2014, les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] ont été vendues à la SCEA.
5Invoquant une fraude à ses droits, M. [A] a saisi un tribunal judiciaire en nullité de la vente des parcelles et en substitution à la SCEA.
Réponse de la Cour
6En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
7M. [A] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la vente intervenue le 29 août 2014, sa demande en substitution et sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance d'acquérir les parcelles, alors « que, pour prétendre bénéficier d'un droit de préemption, le preneur doit établir qu'il remplit les conditions, prévues par des dispositions d'ordre public, d'ancienneté, d'exploitation personnelle et de conformité de sa situation administrative ; qu'en l'espèce, au soutien de sa demande en nullité de la vente litigieuse, M. [A] faisait valoir que la SCEA Château [Adresse 3] ne démontrait pas qu'elle était en règle avec le contrôle des structures lors de l'exercice de son droit de préemption ; qu'en retenant, pour débouter M. [A] de sa demande d'annulation de la vente litigieuse, qu'il se prévaudrait d'un défaut d'autorisation administrative d'exploiter sur la base d'un arrêté datant de 2016, postérieur à la vente litigieuse, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé les articles L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
8Selon l'article L. 412-5, alinéas 1er et 4, du code rural et de la pêche maritime, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12.
9Aux termes de l'article L. 412-12, alinéa 1er, du même code, celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. A défaut, l'acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après expiration de la période d'exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63.
10Ces textes ne subordonnent pas l'exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l'article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté.
11Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.
12M. [A] fait le même grief à l'arrêt, alors « que la fraude corrompt tout ; que le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut obtenir l'annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d'un droit de préemption s'il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit ; qu'en l'espèce, aux fins de démontrer le concert frauduleux de M. [M] et de la SCEA Château [Adresse 3], M. [A] faisait valoir, en premier lieu, que M. [M] et M. [S] étaient tous deux associés de la SCEA Castellamare qui avait décidé, d'une part, que M. [M] interviendrait, au nom de la société, à la promesse de vente et à l'acte définitif de vente du Château afin de résilier le bail à ferme du 15 mars 2005, de sorte que M. [S] avait nécessairement eu connaissance du pacte de préférence stipulé dans ces actes dès leur passation en 2006, d'autre part, de procéder discrètement – un mois avant l'acte définitif de vente - à la transmission à la SCEA Château [Adresse 3] du bail du 15 mars 2005, apport qui lui avait été dissimulé lors de la vente du Château et, en second lieu, que M. [S] était gérant tant de la SCEA Castellamare que de la SCEA Château [Adresse 3] lors de chaque opération ayant permis d'aboutir à l'octroi d'un droit de préemption à la SCEA Château [Adresse 3] sur les terres objet du pacte de préférence et à la vente desdites terres à cette société ; qu'en retenant, pour débouter M. [A] de sa demande en nullité de vente des terres objet du pacte de préférence à la SCEA Château [Adresse 3] qu'il importerait peu que la SCEA Castellamare et la SCEA Château [Adresse 3] aient été représentées par la même personne, M. [S] et qu'il ne serait pas établi que la société Château [Adresse 3] connaissait l'existence du pacte de préférence au moment de la conclusion du second bail en 2008 sur des parcelles, objet du pacte, sans expliquer comment la société Château [Adresse 3] aurait pu ignorer l'existence du pacte de préférence consenti à M. [A] quand la SCEA Castellamare, dont M. [S] était alors associé avec M. [M] et gérant, était intervenue tant à la promesse de vente qu'à l'acte définitif de vente du Château ayant stipulé ce droit de préférence et que M. [S] était également le gérant de la SCEA Castellamare et de la SCEA Château [Adresse 3] lors de toutes les opérations ayant abouti à l'octroi d'un droit de préemption à la SCEA Château [Adresse 3] sur les parcelles objet du droit de préférence, vidant ce droit de tout contenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil ensemble l'adage fraus omnia corrumpit. »
Réponse de la Cour
13La cour d'appel a, d'abord, énoncé, à bon droit, que seule la preuve d'un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur ayant pour but de priver M. [A] de son droit de préférence pouvait entraîner la nullité de la vente.
14Elle a, ensuite, procédant à la recherche prétendument omise, souverainement retenu qu'il n'était pas établi que la SCEA connaissait l'existence du pacte de préférence au moment de la conclusion du bail du 1er janvier 2008 et qu'elle n'avait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir qu'à l'occasion de la vente.
15Elle a, enfin, relevé que le prix du fermage convenu, au regard de la valeur locative fixée par l'autorité administrative des terres pour la région naturelle où se trouvent les biens loués, n'était pas dérisoire.
16La cour d'appel en a souverainement déduit que la preuve d'un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur ayant pour seul objet de faire échec au droit de préférence de M. [A] n'était pas rapportée, et a ainsi légalement justifié sa décision.
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