ECLI:FR:CCASS:2026:C300521
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 juillet 2024), M. [U] (l'acquéreur) a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la société en nom collectif Camelia Aquitaine 3 (la venderesse) une villa ainsi que deux places de stationnement.
2La date de livraison du bien a été contractuellement fixée à la fin du quatrième trimestre 2018.
3La remise des clés est intervenue le 21 février 2020.
4Reprochant à la venderesse un retard et une mauvaise exécution du contrat, l'acquéreur l'a assignée aux fins d'indemnisation de ses préjudices.
Réponse de la Cour
5En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal, en ce qu'il porte sur le manquement de la venderesse à ses obligations contractuelles de livraison dans les délais contractuellement convenus et en ce qu'il fixe la livraison de l'ouvrage à une certaine date
6La venderesse fait grief à l'arrêt de constater qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de l'acquéreur en ne lui livrant pas les immeubles dans les délais contractuellement convenus et de dire que la date de livraison de l'ouvrage doit être fixée au 21 février 2020, alors « qu'en l'absence de stipulations contractuelles prévoyant le paiement de pénalités en cas de retard de livraison, le vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement ne peut être condamné au paiement de telles pénalités ; qu'en condamnant la société Camélia Aquitaine 3 à verser à M. [U] la somme de 48 780 euros à titre d'indemnités de retard de livraison de l'ouvrage, en se référant aux clauses contractuelles usuelles en la matière, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu par les parties ne prévoyait pas le paiement de pénalités de retard en cas de retard de livraison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, ensemble des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation régissant la vente en l'état futur d'achèvement. »
Réponse de la Cour
7Le grief est inopérant en ce qu'il critique un motif qui n'est pas le support des chefs de dispositif critiqués par le moyen.
Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal, en ce qu'il porte sur la condamnation de la venderesse à payer à l'acquéreur une certaine somme à titre d'indemnités de retard de livraison du bien immobilier
8La venderesse fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à l'acquéreur la somme de 48 780 euros à titre d'indemnités de retard de livraison du bien immobilier, alors « qu'en l'absence de stipulations contractuelles prévoyant le paiement de pénalités en cas de retard de livraison, le vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement ne peut être condamné au paiement de telles pénalités ; qu'en condamnant la société Camélia Aquitaine 3 à verser à M. [U] la somme de 48 780 euros à titre d'indemnités de retard de livraison de l'ouvrage, en se référant aux clauses contractuelles usuelles en la matière, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu par les parties ne prévoyait pas le paiement de pénalités de retard en cas de retard de livraison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, ensemble des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation régissant la vente en l'état futur d'achèvement. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1103 du code civil :
9Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
10Pour condamner la venderesse à payer à l'acquéreur une certaine somme au titre des pénalités de retard, l'arrêt retient qu'au regard des clauses contractuelles usuelles en matière de vente en l'état futur d'achèvement qui permettent de retenir, au-delà de trente jours de retard de livraison, une pénalité de 1/3000ème par jour du montant du prix de la transaction, la venderesse doit être condamnée à verser à l'acquéreur la somme de 48 780 euros soit 1/3000ème de 540 000 euros sur une période de 271 jours.
11En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le contrat de vente conclu par les parties comportait des stipulations relatives à des pénalités contractuelles de retard, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
12L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, alors « que toute perte de chance, même minime, doit être réparée ; que pour rejeter la demande de M. [U] en réparation du préjudice résidant en la perte de chance de percevoir des revenus locatifs en raison du retard de livraison de l'ouvrage, la cour d'appel a retenu que si le bien acquis devait être soumis à la location, il n'était pas suffisamment établi, au regard des aléas du marché locatif, que M. [U] ait subi une perte de chance de percevoir des revenus dédiés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a subordonné la réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs à l'existence d'une probabilité suffisante que le bien soit loué, a violé l'article 1231-1 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1231-1 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice :
13Il résulte de ce texte et de ce principe que la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, qui constitue une perte de chance, est un préjudice réparable.
14Pour rejeter la demande de l'acquéreur au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, l'arrêt retient que, si le bien acquis par M. [U] devait être soumis à la location, il n'est pas suffisamment établi, au regard des aléas du marché locatif, que celui-ci a subi une perte de chance de percevoir des revenus dédiés.
15En statuant ainsi, alors que toute perte de chance ouvre droit à réparation, laquelle doit être proportionnelle à la probabilité de réalisation de l'événement favorable, qu'il appartient au juge saisi de déterminer, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés.
Réponse de la Cour
16La cassation des chefs de dispositif de l'arrêt qui, d'une part, condamne la venderesse à payer à l'acquéreur la somme de 48 780 euros au titre des pénalités de retard, d'autre part, rejette les demandes de l'acquéreur au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs n'emporte pas celle des chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, justifiés par d'autres motifs de l'arrêt, non remis en cause.
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