CassationPublié au BulletinFormation : Formation de section

Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation de section), 16 avril 2026, n° 25-11.587

ECLI:FR:CCASS:2026:C300258

La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée

Sommaire de la Cour

Lorsqu'il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d'exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu'il ne justifie d'une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l'autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural. Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible

Articles du code rural et de la pêche maritime visés

L'arrêt, étape par étape

Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.

Les faits et la procédure

1Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 décembre 2024), Mme [C] a donné à bail rural à M. [P] des parcelles, cadastrées section BE n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], en nature de vignes, à l'exclusion des bâtiments d'habitation ou d'exploitation situés sur ces parcelles.

2Mme [C] a fait donation à sa fille, Mme [R], de la parcelle de vignes cadastrée section BE n° [Cadastre 4], issue de la division de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 3] en deux parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4].

3Par acte notarié du 20 octobre 2020, Mmes [C] et [R] ont conclu avec M. [K] une promesse unilatérale de vente portant, d'une part, sur les parcelles BE n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5], désignées comme l'immeuble 1, au prix de 4 290 000 euros, d'autre part, sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 4], désignée comme l'immeuble 2, au prix de 300 000 euros.

4Le 17 novembre 2020, la notaire instrumentaire a notifié à M. [P] l'intention de Mmes [C] et [R] de vendre l'ensemble de leurs parcelles, lui indiquant que les deux biens ne pouvaient être vendus séparément conformément à ce qui était mentionné à la promesse de vente.

5Le 10 décembre 2020, la société LBSA, substituée dans les droits de M. [K], a levé l'option et versé le prix de vente entre les mains de la notaire.

6Le 14 décembre 2020, M. [P] a indiqué ne pas s'opposer à la vente des parcelles de Mme [C] et souhaiter voir son bail se poursuivre dans les mêmes conditions.

7Par acte du 19 mars 2021, Mme [C] a vendu l'immeuble 1 à la société LBSA, laquelle a assigné en vente parfaite de l'immeuble 2 Mme [R] qui s'était opposée à sa réitération.

8Le 8 août 2022, M. [P] a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la promesse de vente et des ventes intervenues ou projetées.

Les questions examinées par la Cour

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Ce que soutenait le demandeur

9M. [P] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la promesse de vente du 20 octobre 2020, de rejeter sa demande d'annulation de toute vente subséquente, de rejeter sa demande visant à juger que la société LBSA et M. [K] ne peuvent prétendre à la vente forcée de l'immeuble 2 et de rejeter sa demande de dommages et intérêts, alors « que le preneur dispose de la prérogative, d'ordre public, d'acquérir par préemption les immeubles qu'il a pris en location et qu'à titre d'exception appréciée strictement, le bailleur peut lui proposer la vente unique d'un fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural s'ils constituent un tout indivisible ; qu'en conséquence, seuls des biens appartenant à un seul et unique propriétaire peuvent constituer un tout indivisible ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le projet de vente notifié à M. [P] portait sur des parcelles appartenant à Mme [C], cadastrées BE n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] désignées comme l'immeuble 1, d'une part, et sur la parcelle BE [Cadastre 4] exploitée par M. [P] et dont Mme [C] avait fait donation, désignée comme l'immeuble 2 ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter M. [P] de sa demande d'annulation de la promesse de vente litigieuse, que celle-ci portait sur un ensemble indivisible quand il ressortait de ses propres constatations que les biens objet de la notification n'appartenaient pas tous à un seul et unique propriétaire et ne constituaient donc pas un ensemble indivisible, la cour d'appel a violé les articles L. 412-1 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime. »

Recevabilité du moyen

Réponse de la Cour

10M. [K] et la société LBSA contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent que le moyen est irrecevable comme étant nouveau et mélangé de fait et de droit.

11Cependant, le moyen, qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond, est de pur droit.

12Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime :

13Selon le premier de ces textes, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place.

14Selon le troisième, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.

15Selon le deuxième, le droit de préemption s'exerce nonobstant toutes clauses contraires.

16Lorsqu'il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d'exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu'il ne justifie d'une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l'autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural.

Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible.

17Pour rejeter les demandes de M. [P], l'arrêt retient qu'un propriétaire peut aliéner par une vente unique un ensemble économique indivisible comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l'est pas, que le bail consenti à M. [P] ne porte que sur une partie de la parcelle anciennement cadastrée section BE n° [Cadastre 3], le surplus non loué correspondant à l'assiette de l'habitation, avec piscine et terrain attenant, mais que l'ensemble du terrain, comprenant les vignes et la bastide, est clôturé d'un muret avec des voies de circulation intérieures communes et que la promesse de vente portait donc sur un ensemble indivisible, ce dont il résulte que Mmes [C] et [R] étaient fondées à notifier à M. [P] la purge de son droit de préemption par un acte unique de notification indiquant un prix global pour l'ensemble des parcelles formant un tout indivisible et que ce dernier a renoncé à exercer son droit de préemption le 14 décembre 2020 après avoir reçu notification de la promesse de vente.

18En statuant ainsi, alors qu'elle constatait que les biens vendus par un acte unique appartenaient à des propriétaires distincts, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

La décision

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. [K] et la société LBSA aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et la société LBSA et les condamne in solidum à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

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