Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation de section), 28 novembre 2024, n° 23-17.036

5En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Vu les articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime :

7Aux termes du deuxième de ces textes, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 de ce code.

8Selon le premier, sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

9Il résulte des derniers que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l'autorisation préalable du bailleur, alors qu'elle était nécessaire, est privé de l'indemnité que ces textes prévoient.

10Il est jugé que, pour fixer le montant du fermage du bail renouvelé, il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur qui ne doivent être appréciées qu'à la sortie de ferme (Soc., 18 octobre 1962, pourvoi n° 60-13.905, Bull. N° 734 ; 3e Civ., 13 février 1970, pourvoi n° 67-13.752, Bull. N° 108).

11Dès lors, les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.

12Pour dire et juger que la bailleresse est fondée à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications que les preneurs ont réalisées irrégulièrement avant le renouvellement du bail, l'arrêt énonce, d'abord, que l'accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur intervient à l'expiration du bail en cours, le bail renouvelé s'analysant comme un nouveau bail.

13Il retient, ensuite, que s'il est constant que le renouvellement du bail a pour effet de reporter l'indemnisation du preneur, au titre des améliorations qu'il a apportées, à l'époque de sa sortie de ferme, de sorte que les améliorations sont évaluées à cette date et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, ce raisonnement ne vaut que si les travaux ont été autorisés préalablement par le bailleur puisque le non-respect de l'autorisation préalable a pour sanction l'impossibilité pour le preneur de se faire indemniser en fin de bail.

14En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

15En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt jugeant que la bailleresse est bien fondée à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications que les preneurs ont réalisées irrégulièrement entraîne la cassation des chefs de dispositif ordonnant une expertise judiciaire et confiant à l'expert la mission de chiffrer le montant du fermage au regard des constructions réalisées par les preneurs, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.