Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation de section), 11 juillet 2024, n° 23-11.700

6La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter l'exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées par elle, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre de charges, frais et dommages-intérêts et de constater l'exécution irrévocable du jugement en septembre 2019, alors :

« 1°/ que la circonstance que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires ; qu'ayant relevé que la loi du 29 juin 1938 applicable au règlement de copropriété signé le 4 juin 1965 ne prévoit aucune disposition sur la création de syndicat secondaire, que le règlement de copropriété et l'état de division du 4 juin 1965 s'y référant précise en pages 2 et 3 que les copropriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit dans un syndicat représentant légal de la collectivité conformément à la loi susvisée en son article 7 et que le syndicat sera dénommé « le syndicat des co-propriétaires du centre commercial principal et des logements annexés », que l'article IV suivant de l'acte ajoute « aucune modification ne pourra valablement être apportée au présent règlement si elle n'a pas fait l'objet d'une décision régulièrement prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires aux conditions requises pour le cas particulier dont s 'agit » puis considéré que toutefois au chapitre III, en pages 11 et suivantes sont organisés les 17 droits et obligations concernant uniquement les copropriétaires du bâtiment I dit centre commercial principal de [Adresse 4] composé des lots 1 à 13, le conseil de gérance adéquat et particulièrement, en son paragraphe 1 les modalités de fonctionnement de l'assemblée particulière des copropriétaires du corps de bâtiment I sous la présidence du syndic de l'ensemble immobilier : « l'assemblée particulière se réunira et délibérera dans les mêmes conditions de convocation, réunion, quorum et majorité de l'assemblée générale des copropriétaires du présent ensemble immobilier. Cette assemblée ... fixera par règlement intérieur toutes les règles et prescriptions relatives à la bonne tenue et à l'entretien du centre commercial.», pour en déduire que ces dispositions portent création en réalité et de façon suffisamment explicite d'un syndicat secondaire, qu'elles ne se rattachent pas, comme le soutient la SCI Rafa, exclusivement, à l'existence des charges dites spéciales, que le règlement de copropriété du 23 mars 1973 signé sous l'empire de la loi du 10 juillet 1965 intègre les effets de la construction du troisième bâtiment de l'ensemble immobilier et précise les charges par colonnes comme rappelés ci-dessus, que les dispositions du règlement de copropriété du 4 juin 1965, bien qu'antérieures à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au 21 juillet 1994, correspondent à la définition moderne du syndicat secondaire, et donc autonome, tant dans sa composition que dans ses fonctionnements et pouvoirs, qu'il se trouve dès lors doté de la personnalité morale, la cour d'appel qui a dénaturé le règlement de copropriété qui n'a jamais prévu la création de syndicats secondaires et partant elle a méconnu le principe selon lequel interdiction est faite au juge de dénaturer l'écrit qui est soumis ;

2°/ que la circonstance que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires ; qu'ayant relevé que la loi du 29 juin 1938 applicable au règlement de copropriété signé le 4 juin 1965 ne prévoit aucune disposition sur la création de syndicat secondaire, que le règlement de copropriété et l'état de division du 4 juin 1965 s'y référant précise en pages 2 et 3 que les copropriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit dans un syndicat représentant légal de la collectivité conformément à la loi susvisée en son article 7 et que le syndicat sera dénommé « le syndicat des co-propriétaires du centre commercial principal et des logements annexés », que l'article IV suivant de l'acte ajoute « aucune modification ne pourra valablement être apportée au présent règlement si elle n'a pas fait l'objet d'une décision régulièrement prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires aux conditions requises pour le cas particulier dont s'agit » puis considéré que toutefois au chapitre III, en pages 11 et suivantes sont organisés les droits et obligations concernant uniquement les copropriétaires du bâtiment I dit centre commercial principal de [Adresse 4] composé des lots 1 à 13, le conseil de gérance adéquat et particulièrement, en son paragraphe 1 les modalités de fonctionnement de l'assemblée particulière des copropriétaires du corps de bâtiment I sous la présidence du syndic de l'ensemble immobilier : « l'assemblée particulière se réunira et délibérera dans les mêmes conditions de convocation, réunion, quorum et majorité de l'assemblée générale des copropriétaires du présent ensemble immobilier. Cette assemblée ... fixera par règlement intérieur toutes les règles et prescriptions relatives à la bonne tenue et à l'entretien du centre commercial.», pour en déduire que ces dispositions portent création en réalité et de façon suffisamment explicite d'un syndicat secondaire, qu'elles ne se rattachent pas, comme le soutient la SCI Rafa, exclusivement, à l'existence des charges dites spéciales, que le règlement de copropriété du 23 mars 1973 signé sous l'empire de la loi du 10 juillet 1965 intègre les effets de la construction du troisième bâtiment de l'ensemble immobilier et précise les charges par colonnes comme rappelés ci-dessus, que les dispositions du règlement de copropriété du 4 juin 1965, bien qu'antérieures à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au 21 juillet 1994, correspondent à la définition moderne du syndicat secondaire, et donc autonome, tant dans sa composition que dans ses fonctionnements et pouvoirs, qu'il se trouve dès lors doté de la personnalité morale, la cour d'appel qui se contente d'affirmer péremptoirement que « ces dispositions portent création en réalité et de façon suffisamment explicite d'un syndicat secondaire et qu'elles ne se rattachent pas, comme le soutient la SCI Rafa, exclusivement, à l'existence des charges dites spéciales », a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

3°/ que la circonstance que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires ; qu'ayant relevé que la loi du 29 juin 1938 applicable au règlement de copropriété signé le 4 juin 1965 ne prévoit aucune disposition sur la création de syndicat secondaire, que le règlement de copropriété et l'état de division du 4 juin 1965 s'y référant précise en pages 2 et 3 que les copropriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit dans un syndicat représentant légal de la collectivité conformément à la loi susvisée en son article 7 et que le syndicat sera dénommé « le syndicat des co-propriétaires du centre commercial principal et des logements annexés », que l'article IV suivant de l'acte ajoute « aucune modification ne pourra valablement être apportée au présent règlement si elle n'a pas fait l'objet d'une décision régulièrement prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires aux conditions requises pour le cas particulier dont s'agit » puis considéré que toutefois au chapitre III, en pages 11 et suivantes sont organisés les droits et obligations concernant uniquement les copropriétaires du bâtiment I dit centre commercial principal de [Adresse 4] composé des lots 1 à 13, le conseil de gérance adéquat et particulièrement, en son paragraphe 1 les modalités de fonctionnement de l'assemblée particulière des copropriétaires du corps de bâtiment I sous la présidence du syndic de l'ensemble immobilier : « l'assemblée particulière se réunira et délibérera dans les mêmes conditions de convocation, réunion, quorum et majorité de l'assemblée générale des copropriétaires du présent ensemble immobilier. Cette assemblée ... fixera par règlement intérieur toutes les règles et prescriptions relatives à la bonne tenue et à l'entretien du centre commercial.», pour en déduire que ces dispositions portent création en réalité et de façon suffisamment explicite d'un syndicat secondaire, qu'elles ne se rattachent pas, comme le soutient la SCI Rafa, exclusivement, à l'existence des charges dites spéciales, que le règlement de copropriété du 23 mars 1973 signé sous l'empire de la loi du 10 juillet 1965 intègre les effets de la construction du troisième bâtiment de l'ensemble immobilier et précise les charges par colonnes comme rappelés ci-dessus, que les dispositions du règlement de copropriété du 4 juin 1965, bien qu'antérieures à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au 21 juillet 1994, correspondent à la définition moderne du syndicat secondaire, et donc autonome, tant dans sa composition que dans ses fonctionnements et pouvoirs, qu'il se trouve dès lors doté de la personnalité morale, la cour d'appel qui a cru pouvoir interpréter le règlement de copropriété quand la création d'un syndicat secondaire ne peut résulter d'une interprétation des clauses de celui-ci quand bien même des parties communes spéciales et des charges communes spéciales ont été prévues pour chaque bâtiment distinct a violé les articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965. »

11La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors « que l'exposante faisait valoir qu'après avoir interjeté appel du jugement assorti de l'exécution provisoire l'ayant condamné à payer diverses sommes au profit du syndicat des copropriétaires, l'affaire a été radiée du rôle de la cour d'appel faute d'exécution, qu'en vue de procéder à son rétablissement après exécution des causes du jugement, elle a mis en vente les deux lots de copropriété, laquelle ne pouvait intervenir qu'après paiement des sommes réclamées par le syndic le 9 septembre 2019 ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 puis relevé que l'exposante produit l'opposition de l'administrateur entre les mains du notaire chargé de la vente de deux lots avec un état établi dans les conditions formelles énoncées par ce texte pour un montant de 47 965,77 euros en principal au titre des provisions exigibles et de 820 euros au titre des honoraires du syndic pour l'établissement de l'état, lequel vise pour fondement de la créance le jugement dont appel, que la somme totale de 48 787,77 euros a ainsi été déduite du prix de vente des lots et versée à l'administrateur provisoire, la cour d'appel qui retient que l'exposante n'a formé aucune contestation amiable ou judiciaire à l'encontre de ce versement effectué en septembre 2019, que l'appel formé contre le titre exécutoire constitué par le jugement du 25 juin 2019 était alors radié, qu'une demande de réinscription au rôle n'interviendra que le 19 novembre 2019, puis que la somme versée est nettement supérieure au principal fixé en première instance soit 23 384,49 euros, que si la créance comprenait en outre les intérêts, aucun détail ne permet de dissocier les postes, pour en déduire que la société exposante a acquiescé à un paiement couvrant des sommes plus importantes que les causes de la présente affaire, lequel effectué sans réserve a mis fin au litige quand il résultait de l'article 20 de la loi du 13 juillet 1965 qu'afin de réaliser la vente et en percevoir le prix, en vue d'exécuter le jugement et faire rétablir au rôle son appel la société exposante devait autoriser le notaire à purger l'opposition du syndicat, ce qui excluait tout acquiescement implicite, la cour d'appel a violé les articles 409 et suivants du code de procédure civile. »