ECLI:FR:CCASS:2026:C300550
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 27 octobre 2023, n° RG 22/00414) et les productions, par acte sous seing privé du 11 janvier 2012, Mme [U], représentant les héritiers de [I] [U] (la venderesse), a conclu avec Mme [W] (l'acquéreure) une promesse synallagmatique de vente portant sur « un terrain d'une contenance de 1 000 m², représentant le lot n° 13 d'une parcelle de terre de 1 hectare, morcelé en dix-huit lots de jardin d'une parcelle de terre [de] plus vaste superficie aujourd'hui cadastrée sous le numéro [Cadastre 1] de la section AR. »
2Par actes des 6 et 11 mars 2020, cette dernière a assigné la venderesse et M. [Q] (le mandataire), exerçant sous l'enseigne Gwad patrimoine, en réitération authentique de la vente et paiement de dommages et intérêts.
3Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 609 du même code.
4Le pourvoi formé contre M. [Q], qui n'était pas partie à l'instance, n'est pas recevable.
Réponse de la Cour
5En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
6La venderesse fait grief à l'arrêt de relever l'irrecevabilité de ses demandes en nullité du mandat de représentation du 11 juillet 2010 et de l'accord de principe du 13 juillet suivant donnant pourvoi au mandataire, de rejeter ses demandes en nullité et en résolution de la promesse de vente, de dire la vente parfaite, de la condamner sous astreinte à signer l'acte authentique de vente et de rejeter ses demandes à l'encontre du mandataire, alors « qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; que la demande en nullité d'un mandat de représentation des indivisaires, et de l'accord subséquent qui donne mandat à un agent immobilier en vue de vendre un bien immobilier, tend aux mêmes fins que la demande de nullité de la promesse de vente de ce bien en ce que ces deux demandes visent toutes deux à rejeter la demande en réitération forcée de la vente par acte authentique devant notaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable la demande en nullité du mandat de représentation du 11 juillet 2010 et de l'accord de principe du 13 juillet 2010 donnant mandat à la société Gwad, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que « sont nouvelle en cause d'appel et donc irrecevables, sa critique du mandat de représentation du 11 juillet 2010 et de l'accord de principe du 13 juillet 2010 donnant mandat à la société Gwad » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si cette demande ne tendait aux mêmes fins que la demande en nullité du compromis de vente formée en première instance, ou si elle ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 à 567 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7Ayant constaté que la venderesse n'avait pas intimé en appel l'agent immobilier, alors que celui-ci avait seul qualité à défendre à la demande de nullité du mandat de représentation des indivisaires du 11 juillet 2010 et de l'accord subséquent lui donnant mandat pour vendre, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à d'autres recherches, que ces demandes, qui n'avaient pas le même objet que la demande de nullité de la promesse de vente signée par la venderesse le 11 janvier 2012 et n'en étaient pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, n'étaient pas recevables en appel.
8Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
9La venderesse fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement rejetant sa demande en nullité de la promesse de vente, disant la vente parfaite et la condamnant sous astreinte à signer l'acte authentique de vente, alors « qu'est nulle la promesse unilatérale de vente qui n'est pas suffisamment déterminable quant à son objet ; qu'en l'espèce, pour rejeter la nullité de la promesse unilatérale de vente en ce qu'elle aurait un objet insuffisamment déterminé, la cour d'appel s'est bornée à retenir, par des motifs propres, que « Mme [U] vendeur, tenu en cette qualité de garantir l'acquéreur des qualités de la chose vendue et notamment de la contenance, ne peut soutenir que la désignation du bien est insuffisante », et par motifs adoptés, que « s'agissant de la chose objet du contrat, il ressort de la promesse de vente que les parties se sont en outre accordées sur la vente de la parcelle suivante : "un terrain d'une contenance de 1 000 m², représentant le lot n° 13 à détacher d'une parcelle de terre de 1ha, morcelé en 17 lots de jardin d'une parcelle de terre de plus vaste superficie aujourd'hui cadastrée sous le numéro [Cadastre 1] de la section AR" » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle l'y était invitée, si le bien immobilier n'était pas suffisamment déterminable quant à son objet en raison de la seule mention du numéro de lot à détacher de la parcelle et à défaut de renvoi aux pièces cadastrales et d'urbanisme visant les lots en cause, de sorte que la vente n'était pas parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1129, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1583 du code civil :
10Aux termes du premier de ces textes, il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.
11Selon le second, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
12Pour écarter la demande en nullité de la promesse de vente présentée par la venderesse, l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'il résulte des stipulations de la promesse de vente que les parties se sont accordées sur « un terrain d'une contenance de 1 000 m², représentant le lot n° 13 à détacher d'une parcelle de terre de 1 hectare, morcelé en dix-sept lots de jardin d'une parcelle de terre plus vaste aujourd'hui cadastrée sous le numéro [Cadastre 1] de la section AR » et en déduit, par motifs propres, que la venderesse ne peut soutenir, notamment quant à la contenance du bien, que sa désignation serait insuffisante.
13En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la parcelle objet de la promesse, désignée par la seule mention de son numéro de lot et sans référence aucune aux pièces cadastrales et d'urbanisme désignant les autres lots issus de la division, était suffisamment déterminable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
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