Sur le moyen, pris en sa première branche
Ce que soutenait le demandeur
4La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le bailleur commercial qui envisage de vendre son local loué doit, préalablement, notifier au preneur une offre de vente qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ; que le locataire, titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente, ne peut pas se voir imposer le paiement de la commission d'un agent immobilier, renchérissant le prix du bien, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l'effet de la loi ; qu'en rejetant les demandes de la société L'Esmeralda, locataire commerciale ayant usé de son droit de préemption, au titre du paiement indu des honoraires de négociation compris dans le prix de la vente qui lui a été notifiée par les bailleresses, au motif inopérant qu'elle aurait donné son accord sur le prix de 2 070 000 euros en connaissance du fait qu'il incluait les honoraires de l'agence immobilière et qu'elle a ce faisant accepté de déroger à la règle jurisprudentielle selon laquelle le bailleur devait notifier au preneur une offre de vente qui n'incluait pas des honoraires de négociation, la cour d'appel a violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1302, alinéa 1er, du code civil et L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce :
5Aux termes du premier de ces textes, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
6Selon le second, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
7Il est jugé, d'une part, que celui qui rapporte la preuve qu'aucune dette n'existe est en droit, sans être tenu d'aucune autre preuve, d'obtenir la restitution des sommes qu'il a versées (Ass. plén., 2 avril 1993, pourvoi n° 89-15.490, Bull 1993, Ass plén., n° 9; 1ère Civ., 4 juillet 1995, pourvoi n° 93-20.174, Bull 1995, I, n° 294; 1re Civ., 20 janvier 1998, pourvoi n° 96-11.176, Bull. 1998, I, n° 18), d'autre part, que l'offre de vente, prévue par l'article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué, ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d'un agent immobilier, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l'effet de la loi, la seule mention de ces honoraires dans la notification de l'offre de vente en sus du prix n'étant cependant pas une cause de nullité de cette offre (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605, Bull. 2018, III, n° 76; 3e Civ., 23 septembre 2021, pourvoi n° 20-17.799, publié).
8Il en résulte que les honoraires de négociation de l'agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente notifiée par le bailleur en application de l'article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s'il les a payés, d'en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement.
9Pour rejeter les demandes de la locataire en restitution des honoraires et paiement de dommages et intérêts, l'arrêt retient que, si les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce sont d'ordre public, l'obligation de notifier une offre de vente sans mention du paiement des honoraires de négociation n'est pas incluse dans ces dispositions, que les parties peuvent donc y déroger et convenir de mettre ces frais à la charge du preneur à bail, et que la locataire, qui a accepté en toute connaissance de cause de payer le prix incluant les honoraires de négociation, a donné son accord pour les prendre à sa charge.
10En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.