Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Ce que soutenait le demandeur
5L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à la condamnation du vendeur à signer l'acte authentique de vente, à ce que le jugement vaille vente à défaut de signature de l'acte authentique, à l'application de la clause pénale et au paiement de dommages et intérêts, alors « que le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, la promesse de vente stipulait que "le vendeur promettant s'engage irrévocablement à vendre à l'acquéreur bénéficiaire qui s'engage irrévocablement à acquérir, sous les conditions ci-après relatées, les biens ci-dessous identifiés" ; que "le délai (de trois ans) ci-dessus indiqué est constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter" ; qu'en considérant que la vente n'était pas parfaite et que la réitération par acte authentique dans le délai de trois ans imparti était une condition de la perfection de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 (ancien) du code civil applicable à la cause, désormais article 1103, ensemble l'article 1589 du même code. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1583 et 1589 du code civil :
6Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
7En application des deux derniers, il est jugé, en matière de promesse synallagmatique de vente, que, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et l'indemnisation de son préjudice (3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-16.561, publié).
8Il en va autrement si ce terme est expressément assorti de la sanction de caducité de l'acte ou s'il résulte de la promesse ou des circonstances que les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (3e Civ., 17 juillet 1991, pourvoi n° 90-11.940, Bull. 1991, III, n° 218 ; 3e Civ., 28 mai 1997, pourvoi n° 95-20.098, Bull. 1997, III, n° 123).
9Pour rejeter la demande d'exécution forcée de la vente, l'arrêt retient que la volonté commune des parties, lors de la signature de la promesse, était de réitérer celle-ci par acte authentique dans le délai de trois ans laissé à l'acquéreur pour lui permettre de procéder au paiement du prix et qu'en l'absence de prorogation de ce délai acceptée par le vendeur, la promesse n'a pu prospérer au-delà du terme convenu de manière expresse entre les parties.
10En statuant ainsi, après avoir constaté que la promesse stipulait que l'expiration du délai de trois ans était constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, ce dont il résultait que la vente était parfaite dès la signature de la promesse, indépendamment de sa réitération par acte authentique ou du complet paiement du prix, la cour d'appel a violé les textes susvisés.