ECLI:FR:CCASS:2026:C300507
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 avril 2024), la SCEA Saint-Martin de la Garrigue (la SCEA) est propriétaire de biens immobiliers formant le Domaine Saint-Martin de la Garrigue d'une superficie d'environ 169 hectares.
2Le 8 mars 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe, représentée par M. [O], propriétaire de 100 % des parts de la SCEA, a confié à la société Montpellier properties (l'agence immobilière) un mandat de vente de ce domaine.
3Le 21 décembre 2017, la société Ao Tp Praskoveyskoe, M. [O] (les promettants) et M. [B] (le bénéficiaire) ont conclu une promesse unilatérale de cession de parts et compte courant d'associé portant sur 100 % du capital de la SCEA, moyennant un prix de 9 700 000 euros, le bénéficiaire supportant le paiement de la commission due à l'agence immobilière.
4Cette promesse de vente stipulait un délai d'exercice de l'option d'achat au plus tard le 30 décembre 2017 et une levée des conditions suspensives au plus tard le 15 mars 2018, la signature de l'acte définitif de vente étant fixée au 20 mars suivant.
5Par acte du 22 décembre 2017, le bénéficiaire s'est engagé à verser à l'agence immobilière sa commission le jour de la constatation authentique de la vente.
6Le 28 décembre suivant, il a versé une certaine somme à titre d'indemnité d'immobilisation sur le compte Carpa du conseil des promettants.
7L'acte définitif de cession n'a pas été signé, le bénéficiaire ayant invoqué la caducité de la promesse et sollicité la restitution des fonds versés.
8A défaut de versement de sa commission, l'agence immobilière a assigné le bénéficiaire en paiement et, subsidiairement, en réparation de son préjudice.
Réponse de la Cour
9En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
10Le bénéficiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à concurrence d'une certaine somme à réparer le préjudice de perte de chance subi par l'agence immobilière, alors :
« 3°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que, pour rejeter la demande en caducité de la promesse de vente au regard de la défaillance des autres conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, la cour d'appel a considéré "quant aux autres conditions suspensives qu'il n'est pas nécessaire de détailler, aucune réclamation ou doléance n'a été portée par M. [B] avant qu'il n'évoque son impossibilité de trouver le financement nécessaire à l'acquisition et que le litige ne soit formalisé et il y a a minima renoncé puisqu'étant stipulées à son seul bénéfice, il n'a jamais prétendu à la caducité de la promesse de vente dans le délai imparti, ne le faisant qu'une fois l'instance engagée" ; qu'en considérant qu'il n'était pas nécessaire de "détailler" les "autres conditions suspensives" invoquées par M. [B] dans ses écritures, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que la renonciation au bénéfice d'une condition suspensive ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté du bénéficiaire d'y renoncer ; que, pour rejeter la demande en caducité de la promesse de vente au regard de la défaillance des autres conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, la cour d'appel a considéré "quant aux autres conditions suspensives qu'il n'est pas nécessaire de détailler, aucune réclamation ou doléance n'a été portée par M. [B] avant qu'il n'évoque son impossibilité de trouver le financement nécessaire à l'acquisition et que le litige ne soit formalisé et il y a a minima renoncé puisqu'étant stipulées à son seul bénéfice, il n'a jamais prétendu à la caducité de la promesse de vente dans le délai imparti, ne le faisant qu'une fois l'instance engagée" ; qu'en statuant de la sorte, sans constater le moindre acte manifestant sans équivoque la volonté de M. [B] de renoncer aux conditions suspensives dont il invoquait le bénéfice, la cour d'appel a violé l'article 1304-4 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 455 du code de procédure civile et 1304-4 du code civil :
11Selon le premier de ces textes, tout jugement doit être motivé.
12Selon le second, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.
13Pour condamner le bénéficiaire à payer à l'agence immobilière une certaine somme à titre de dommages et intérêts, l'arrêt retient que le premier est à l'origine de l'échec de la vente, n'ayant commencé à invoquer la non-réalisation des conditions suspensives que pour s'exonérer de son engagement, que, s'agissant de la condition suspensive relative à l'audit juridique, fiscal et financier, il était en possession de tous les éléments lui permettant de le mener à bien, de sorte que, s'agissant des autres conditions suspensives stipulées à la promesse, n'ayant jamais prétendu à la caducité de celle-ci dans le délai imparti, il convient de constater que toutes les conditions étaient levées et qu'a minima il y avait renoncé.
14En se déterminant ainsi, alors que l'invocation de la caducité de la promesse de vente, pour défaillance des conditions suspensives, postérieurement à l'expiration du délai de réalisation desdites conditions, ne pouvait, à elle seule, valoir renonciation non équivoque auxdites conditions et sans examiner chacune de celles dont le bénéficiaire se prévalait pour conclure à la caducité de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Réponse de la Cour
15La cassation du chef de la condamnation du bénéficiaire à payer à l'agence immobilière une certaine indemnité au titre de sa perte de chance de percevoir sa commission n'emporte pas celle du chef de dispositif de l'arrêt déclarant recevable sa demande nouvelle.
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