ECLI:FR:CCASS:2026:C300499
La Cour rejette le pourvoi : la décision attaquée est maintenue
Le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence fondé sur l'article L. 145-46-1 du code de commerce, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 octobre 2024), le 27 novembre 2020, M. [R] et Mme [R] (les vendeurs), propriétaires indivis de deux parcelles attenantes dont l'une comporte une maison à usage d'habitation et l'autre, comprenant notamment un hangar, est donnée à bail commercial à la société Coulomp & fils (la locataire), les ont vendues à M. [C] et Mme [M] (les acquéreurs).
2Par lettre du 11 février 2021, les acquéreurs ont indiqué à la locataire être les nouveaux propriétaires des biens.
3Le 14 février 2022, la locataire, se prévalant d'une méconnaissance de son droit de préférence prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, a assigné les acquéreurs en substitution et, subsidiairement, en nullité de la vente.
4Par acte des 30 mars et 11 avril 2023, la locataire a assigné les vendeurs aux mêmes fins.
5Les instances ont été jointes.
6Les vendeurs ont saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action dirigée à leur encontre.
Vu les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile :
7Aux termes du premier de ces textes, les jugements en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être frappés de pourvoi en cassation comme les jugements qui tranchent en dernier ressort tout le principal.
8Selon le dernier, hors les cas spécifiés par la loi, les autres jugements en dernier ressort ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamment des jugements sur le fond.
9Selon le deuxième, peuvent également être frappés de pourvoi en cassation, les jugements en dernier ressort qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l'instance.
10Il en résulte qu'un jugement, rendu en dernier ressort, qui accueille une fin de non-recevoir portant sur un chef de demande parmi d'autres et qui déclare irrecevable cette demande dans son dispositif, met fin à l'instance sur ce point et qu'est ainsi susceptible de pourvoi immédiat un arrêt qui, accueillant une fin de non-recevoir, déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande, même si l'instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demande.
11Le pourvoi formé par la locataire, contre un arrêt rendu en dernier ressort qui déclare irrecevables certaines de ses demandes, est donc recevable.
Réponse de la Cour
12En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
13La locataire fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable car prescrite son action engagée à l'encontre des vendeurs, alors :
« 1°/ que l'action du locataire en substitution ou, à titre subsidiaire, en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préférence prévu par l'article L 145-46-1 du code de commerce est soumise à un délai de prescription de deux ans ; que l'action du locataire en substitution ou, à titre subsidiaire, en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préférence suppose qu'il ait eu au préalable connaissance du prix de vente, des conditions de vente et de l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur ; que dès lors c'est à cette date que le locataire a connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action en substitution ou en nullité de la vente ; qu'en l'espèce, pour déclarer prescrite l'action de la société Coulomp et fils à l'encontre des consorts [R], la cour d'appel a jugé que le point de départ du délai de prescription biennale avait commencé à courir à compter du 11 février 2021, date à laquelle la société locataire a eu connaissance de la vente du 27 novembre 2020 et que « c'est en vain qu'elle soutient que le point de départ du délai biennal doit être reporté au 2 août 2021, date à laquelle elle a reçu la copie de l'acte de vente qui lui a été adressée par les services fonciers lui permettant d'avoir une connaissance complète des informations relatives à cette cession (prix, conditions de la vente, absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur), alors que la simple connaissance de la vente intervenue en violation de son droit de préférence est suffisante pour lui permettre d'agir en substitution ou nullité de la vente, peu importe les conditions de sa réalisation » ; qu'en statuant ainsi, tandis que l'action du locataire en substitution ou, à titre subsidiaire, en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préférence supposait qu'il ait eu au préalable connaissance du prix de vente, des conditions de vente et de l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur et que, dès lors, c'est à cette date que le locataire avait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action en substitution ou en nullité de la vente, la cour d'appel a violé les articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce et l'article 2224 du code civil ;
4°/ que la fraude corrompt tout ; qu'en l'espèce, la société Coulomp et fils soutenait que la dissimulation volontaire des conditions de la vente, du prix et de l'absence de lien de parenté constituait une fraude aux droits du preneur et que cela avait eu pour effet de retarder le point de départ de la prescription ; qu'en faisant courir la prescription biennale de l'action de la société Coulomp et fils à l'encontre des consorts [R] à compter du 11 février 2021, date de la connaissance par le preneur de la conclusion de la vente avec un tiers, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la fraude dont l'existence était invoquée devait emporter le report du point de départ de la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout. »
Réponse de la Cour
14Selon l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.
15Selon l'article L. 145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans.
16Selon l'article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
17Il en résulte que le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.
18La cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d'offre de preuve sur la fraude, a exactement retenu que la prescription de l'action de la locataire courait à compter de la date à laquelle elle avait été informée de la vente, qu'elle a souverainement fixée au 11 février 2021, date de la lettre recommandée adressée par les acquéreurs.
19Le moyen n'est donc pas fondé.
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