ECLI:FR:CCASS:2026:C300052
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2023), M. [O] et Mme [V] (les maîtres de l'ouvrage) ont conclu avec la société MB Les Maisons du Beauvaisis (le constructeur), désormais en liquidation judiciaire, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.
2La Caisse de garantie immobilière du bâtiment (le garant de livraison) a accordé une garantie de livraison.
3Se plaignant de retards, de réserves non levées et de l'absence de chiffrage de certains travaux, les maîtres de l'ouvrage ont assigné le constructeur et le garant de livraison en indemnisation de leurs préjudices.
Réponse de la Cour
4En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
5Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu'ils avaient notifiées et d'infirmer le jugement en ce qu'il avait fixé leur créance provisoire au passif de la liquidation judiciaire du constructeur à la somme de 75 851,65 euros au titre des surcoûts et de 3 600,65 euros au titre du coût de levée des réserves, alors :
« 1°/ que lorsque les intimés ne concluent pas, l'arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s'était déterminé ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait fixé une créance provisoire de 75 851,65 euros au passif de la liquidation judiciaire du constructeur en raison des surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive sans réfuter ses motifs, que les consorts [V]-[O] étaient réputés s'être appropriés, aux termes desquels de nombreux travaux correspondant à ce coût total étaient laissés à la charge du maître de l'ouvrage mais non chiffrés dans la notice descriptive, la cour d'appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile ;
2°/ que lorsque les intimés ne concluent pas, l'arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s'était déterminé ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait fixé une créance provisoire de 3 600,65 euros au passif de la liquidation judiciaire du constructeur sans réfuter ses motifs, que les consorts [O]-[V] étaient réputés s'être appropriés, selon lesquels les maîtres de l'ouvrage avaient pris en charge des travaux correspondant à cette somme pour lever les réserves affectant les prestations incombant au constructeur, la cour d'appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 472 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile :
6Il résulte du premier de ces textes qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
7Il résulte du second que l'intimé, dont les conclusions sont déclarées irrecevables, est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement.
8Pour réformer le jugement en ce qu'il a fixé au passif de la liquidation judiciaire du constructeur une créance au titre des surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive et de la levée des réserves, l'arrêt retient, d'une part, que les travaux dont le coût avait été retenu par le premier juge au titre de la créance fixée au passif de la liquidation judiciaire du constructeur n'étaient pas prévus au contrat ou avaient été réservés par le maître de l'ouvrage, d'autre part, que le garant de livraison avait mis en demeure le constructeur de satisfaire à la levée des réserves et désigné l'entrepreneur chargé de leur exécution.
9En statuant ainsi, alors que les maîtres de l'ouvrage, intimés dont les conclusions d'appel avaient été déclarées irrecevables, étaient réputés s'être appropriés les motifs du jugement ayant retenu que certains de ces travaux, même non prévus au contrat, étaient nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage et que d'autres résultant de la notice descriptive ou des plans n'avaient pas été chiffrés ou avaient été sous-évalués, peu important qu'ils aient été réservés par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui devait examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le tribunal s'était déterminé, a violé les textes susvisés.
10Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu'ils avaient notifiées, d'infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné le garant de livraison à leur payer la somme de 79 452,30 euros en application de sa garantie sous réserve des paiements effectués par la liquidation du constructeur, et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, rejetant ainsi implicitement le surplus de leurs demandes, alors :
« 1°/ que les travaux nécessaires à l'achèvement de la maison incombent au constructeur et doivent être pris en charge, en cas de défaillance, par le garant de livraison ; qu'en écartant les travaux non chiffrés du champ de la garantie de livraison au motif que la plupart d'entre eux seraient « non prévus au contrat » sans rechercher si, ainsi que les premiers juges l'avaient retenu, ces travaux n'étaient pas nécessaires à l'achèvement de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
3°/ que le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste dans la notice descriptive, dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, sont mis à la charge du constructeur, et, en cas de défaillance de celui-ci, pris en charge par le garant de livraison ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait condamné le garant de livraison, en application de sa garantie, à payer aux consorts [O] – [V] une somme de 75 851,65 euros correspondant aux surcoûts non chiffrés dans la notice descriptive au motif que « les défaillances du constructeur à raison des travaux [ ] dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution, ne ressortissent pas de l'assiette de la garantie », la cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 231-2, dans sa version applicable au litige, et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation :
11D'une part, il résulte du premier de ces textes et de la notice descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution (3e Civ., 13 novembre 2014, pourvois n° 13-18.937, 13-24.217, publié ; 3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié)
12Il est jugé que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l'ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l'achèvement de la construction incombent au constructeur (3e Civ., 13 novembre 2014, pourvois n° 13-18.937, 13-24.217, publié ; 3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050, publié).
13Le maître de l'ouvrage devant être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme, il peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste soit mis à la charge du constructeur (3e Civ., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-19.323, publié ; 3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507, publié)
14D'autre part, selon le second de ces textes, la garantie de livraison que doit souscrire le constructeur de maison individuelle couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend notamment, à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.
15Il en résulte qu'en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison est tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la construction, même s'ils ne sont pas mentionnés dans le contrat et la notice descriptive, et des travaux mentionnés à la notice descriptive ou que le maître de l'ouvrage s'est réservé qui ne sont pas chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste (3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 21-21.453).
16Pour infirmer le jugement condamnant le garant de livraison au paiement d'une somme correspondant aux travaux non ou mal chiffrés dans la notice descriptive, l'arrêt retient que les défaillances du constructeur à raison des travaux non prévus au contrat ou de ceux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution ne relèvent pas de l'assiette de la garantie de livraison.
17En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, au regard des motifs du jugement que les maîtres de l'ouvrage étaient réputés s'être appropriés, si ces travaux n'étaient pas nécessaires à l'achèvement de la construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
18Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu'ils avaient notifiées et d'infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné le garant de livraison à leur verser les sommes de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 3 512 euros en réparation de leur préjudice matériel, et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, rejetant ainsi implicitement le surplus de leurs demandes, alors « que lorsque les intimés ne concluent pas, l'arrêt infirmatif doit réfuter les motifs par lesquels le tribunal s'était déterminé ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait condamné le garant de livraison à verser aux consorts [O] – [V] les sommes de 4 000 euros et 3 512 euros en réparation du préjudice moral et matériel causé par sa faute sans réfuter ses motifs, que les consorts [V]- [O] étaient réputés s'être appropriés, aux termes desquels le garant de livraison avait « commis une faute dans l'exercice de son obligation légale de surveillance et de suivi de l'exécution » à l'origine de ces préjudices, la cour d'appel a violé les articles 954 et 472 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 472 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile :
19Il résulte du premier de ces textes qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.
20Il résulte du second que l'intimé, dont les conclusions sont déclarées irrecevables, est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement.
21Pour réformer le jugement en ce qu'il a condamné le garant de livraison à des dommages-intérêts en raison du retard pris dans la désignation d'un entrepreneur en charge de procéder à la levée des réserves, l'arrêt retient que le préjudice matériel lié aux frais d'expertise amiable, d'huissier et de serrurerie n'est pas prévu au contrat et que le préjudice moral est une indemnité extra-contractuelle exclue par les conditions générales du contrat de cautionnement.
22En statuant ainsi, alors que les maîtres de l'ouvrage, intimés dont les conclusions d'appel avaient été déclarées irrecevables, étaient réputés s'être appropriés les motifs du jugement ayant retenu que le garant d'achèvement avait commis une faute dans l'exercice de ses obligations légales, la cour d'appel, qui devait examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le tribunal s'était déterminé, a violé les textes susvisés.
23Les maîtres de l'ouvrage font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les pièces qu'ils avaient notifiées et de limiter la condamnation du garant de livraison à la somme de 10 616,61 euros correspondant aux pénalités de retard, alors « que les pénalités de retard sont dues jusqu'à la livraison d'un ouvrage habitable ; qu'en affirmant que « la société CGI du Bâtiment [devait] sa garantie à raison du retard de livraison entre le 11 janvier 2016 date prévue pour l'achèvement du chantier, et la date de prise de possession des lieux intervenue le 3 août 2016 » sans rechercher si, à cette date, le bien n'était pas inhabitable en raison du défaut de délivrance du consuel nécessaire à son raccordement au réseau électrique, ce dont il résultait que cette date ne pouvait constituer le terme des intérêts de retard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation et 1134 devenu 1103 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 231-2, dans sa version applicable au litige, et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation :
24Il résulte du premier de ces textes que les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non sa réception (3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-13.309, publié), ou la levée des réserves consignées à la réception (3e Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.513).
25Il est jugé que la livraison ne pouvant intervenir que si l'ouvrage est habitable, la date de livraison d'une construction sans consuel ne peut constituer le terme des pénalités de retard (3e Civ., 5 décembre 2012, pourvoi n° 11-24.499, publié).
26Pour limiter le montant des pénalités de retard, l'arrêt retient que le garant de livraison doit sa garantie à raison du retard de livraison entre le 11 janvier 2016, date prévue pour l'achèvement du chantier, et la date de prise de possession des lieux intervenue le 3 août 2016 comme en fait foi le constat d'huissier produit au débat.
27En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, au regard des motifs du jugement que les maîtres de l'ouvrage étaient réputés s'être appropriés, si à la date de prise de possession de l'ouvrage, celui-ci n'était pas inhabitable en raison du défaut de délivrance du consuel nécessaire à son raccordement au réseau électrique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
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