ECLI:FR:CCASS:2025:C300484
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui instaurent, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un organisme d'habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, ne sont pas d'application rétroactive. Dès lors, le locataire titulaire d'un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d'une convention avec l'Etat avant l'entrée en vigueur de la loi précitée peut se voir notifier un supplément de loyer de solidarité pour la période postérieure à cette entrée en vigueur même s'il a refusé de signer un nouveau bail
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
2Selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 2023) et les productions, le 22 juin 2010, la Ville de [Localité 3] a acquis un immeuble dans lequel M. [H] était locataire en vertu d'un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
3Le 5 août 2010, la Ville de [Localité 3] a conclu avec la Société de gérance d'immeubles municipaux (la SGIM), dont la nouvelle dénomination est Elogie-Siemp, un bail emphytéotique d'une durée de cinquante-cinq ans, lui confiant la gestion de l'immeuble.
4Le 6 décembre 2010, la SGIM a conclu avec l'Etat une convention en application de l'article L. 351-2, 3°, du code de la construction et de l'habitation.
5Se prévalant du non-paiement du loyer majoré du supplément de loyer de solidarité en l'absence de réponse de M. [H] à l'enquête annuelle de ressources à compter de l'année 2017, la société Elogie-Siemp lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2018, puis l'a assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Réponse de la Cour
6En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
7M. [H] fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2018, d'ordonner son expulsion, et de le condamner à payer à la société Elogie-Siemp, à compter du 20 septembre 2018, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et des suppléments de loyer de solidarité, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, ainsi qu'une certaine somme au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2020, échéance du mois de mars 2020 incluse, alors :
« 2°/ qu'en cas de défaut de paiement des surloyers mis à la charge du locataire consécutivement à l'absence de réponse de celui-ci à l'enquête de ressources, il ne peut être expulsé qu'à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années ; qu'en l'espèce, la société Elogie-Siemp, ayant auparavant indiqué à M. [H] que son défaut de réponse à l'enquête n'entraînerait aucune conséquence, n'a mis à la charge de M. [H] les surloyers consécutifs à l'absence de réponse de ce dernier à l'enquête relative à ses ressources qu'à compter de 2017 de sorte que ce dernier disposait du droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au 30 juin 2020 ; qu'en prononçant la résiliation du bail et l'expulsion de M. [H] au vu d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 juillet 2018, et d'une assignation aux fins d'expulsion en date du 17 juillet 2019, la cour d'appel a violé l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 482-3-1 du même code ;
3°/ qu'en cas de défaut de paiement des surloyers mis à la charge du locataire consécutivement à l'absence de réponse de celui-ci à l'enquête de ressources, il ne peut être expulsé lorsqu'au cours de l'année suivant la constatation par le bailleur de l'absence de réponse pour la deuxième année consécutive à l'enquête de ressources, son âge est égal ou supérieur à soixante-cinq ans ; qu'en l'espèce, il ressort de la procédure que M. [H] est né le 7 janvier 1950 et que la société Elogie-Siemp lui a adressé en 2017 et 2018 plusieurs courriers lui demandant de justifier ses ressources puis le mettant en demeure de le faire ; qu'en prononçant la résiliation du bail au 19 septembre 2018 et l'expulsion de M. [H], quand à la date de constatation par le bailleur de l'absence de réponse à l'enquête de ressource, le locataire avait 65 ans révolus, la cour d'appel a violé l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 482-3-1 du même code. »
Réponse de la Cour
8La cour d'appel a, à bon droit, retenu que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l'habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9 du même code, étaient inapplicables à l'action engagée par la société Elogie-Siemp qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire à raison du non-paiement de suppléments de loyers de solidarité appliqués à M. [H], en l'absence de réponse de sa part à l'enquête annuelle de ressources à compter de l'année 2017.
9Le moyen n'est donc pas fondé.
10M. [H] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la société Elogie-Siemp une certaine somme au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2020, échéance du mois de mars 2020 incluse, alors « qu'à compter du 25 novembre 2018, de l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, les locataires d'un logement devenu social ayant refusé de conclure un nouveau bail ne peuvent se voir appliquer de surloyer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné M. [H] à payer les surloyers jusqu'au mois de mars 2020 inclus ; qu'en statuant ainsi, quand M. [H], qui a expressément refusé de signer un bail social, ne pouvait se voir condamné à payer les surloyers postérieurs au 25 novembre 2018, la cour d'appel a violé l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
11Il est jugé que les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, combinées avec celles de l'article L. 353-16 du même code, qui ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un organisme d'habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, sont dépourvues de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, publié).
12La cour d'appel a exactement retenu que les dispositions des articles L. 353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogeaient à celles de l'article L. 353-7 du même code, s'étaient immédiatement appliquées au logement occupé par M. [H] dès l'entrée en vigueur de la convention du 6 décembre 2010, de sorte que la société Elogie-Siemp n'était pas tenue de lui proposer un nouveau bail.
13Elle en a déduit, à bon droit, que les effets légaux de cette convention étaient définitivement acquis lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, et que la société Elogie-Siemp avait pu valablement notifier à M. [H] un supplément de loyer de solidarité postérieurement à cette entrée en vigueur.
14Le moyen n'est donc pas fondé.
15M. [H] fait le même grief à l'arrêt, alors « que le montant des surloyers est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer ; qu'en l'espèce, M. [H] justifiait d'une absence de revenus pour l'année 2018 et d'un revenu annuel de 2 335 euros pour l'année 2019 ; qu'en le condamnant à payer la somme de 32 345,48 euros à titre de surloyer sans vérifier si le montant du surloyer n'excédait pas 30 % des ressources de l'ensemble des membres du foyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
16Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
17Pour condamner M. [H] à payer à la société Elogie-Siemp une certaine somme au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2020, échéance du mois de mars 2020 incluse, l'arrêt retient qu'il n'a répondu à aucune enquête de ressources avant 2021 et qu'il s'est abstenu de communiquer même tardivement les documents permettant, le cas échéant, la régularisation du montant du supplément de loyer de solidarité ainsi que la restitution d'un trop-perçu.
18En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [H] qui soutenait qu'il ne pouvait être tenu au paiement du supplément de loyer de solidarité au regard de la modicité de ses revenus et produisait ses avis d'imposition pour les années 2018 et 2019 pour justifier du montant de ses ressources, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
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