Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation restreinte), 20 mars 2025, n° 23-13.335

7L'acquéreur fait grief à l'arrêt de dire que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable et de le condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'il est résulté un préjudice de l'inexécution contractuelle ; que pour dire que la défaillance de la condition suspensive serait imputable à l'exposante et réparer le supposé dommage de la SCI CPM, la cour d'appel a retenu que « la demande de permis de construire a été déposée dans les délais, mais de manière incomplète » ; qu'à supposer que la cour d'appel ait ainsi considéré que la société George V Languedoc-Roussillon aurait commis une faute dans le dépôt du permis de construire, en se fondant sur cette circonstance sans nullement constater en quoi ladite supposée faute aurait causé le préjudice en empêchant l'obtention du permis, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;

2°/ que l'obligation devant être prouvée par celui qui en réclame l'exécution, et l'obligation contractée sous condition suspensive n'existant qu'en cas de réalisation de celle-ci, c'est au créancier de prouver que le débiteur en a empêché l'accomplissement ; que pour dire que l'exposante serait responsable de la défaillance de la condition, la cour d'appel a pourtant considéré que « les pièces versées aux débats, et notamment les correspondances échangées entre la SAS George V Languedoc-Roussillon et la mairie de Castelnau-le-Lez laissent apparaître que le plan local d'urbanisme a été modifié et que la SAS George V Languedoc-Roussillon a tenté de mettre en conformité son projet de construction avec ledit plan local d'urbanisme modifié, aucun élément du dossier ne démontre que ladite mise en conformité serait par suite devenue impossible, empêchant ainsi la SAS George V Languedoc-Roussillon de répondre à ses obligations, étant au surplus précisé que l'acte ne contenait pas de condition suspensive liée à la modification du plan local d'urbanisme » ; qu'en statuant ainsi, quand il n'appartenait pas à l'exposante de démontrer que la réalisation de la condition était impossible, mais à la société CPM d'établir que la société George V Languedoc-Roussillon en aurait empêché l'accomplissement, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;

3°/ que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, la condition est défaillie lorsque ce temps est expiré sans que l'événement ne soit arrivé ; que l'expiration du délai fixé pour l'accomplissement de la condition emporte caducité du contrat ; qu'en l'espèce, la promesse de vente stipulait que la condition prise de l'obtention du permis de construire par l'acquéreur devait advenir, au plus tard, le 30 août 2011 ; que pour dire que la défaillance de la condition serait imputable à l'exposante, la cour d'appel a toutefois retenu que « la SAS George V Languedoc-Roussillon a retiré sa demande de permis de construire par courrier en date du 27 septembre 2011 » et qu' « il n'est pas démontré que le retrait de demande de permis de construire par la SAS George V Languedoc-Roussillon serait dicté par un élément extérieur à la volonté de la SAS George V Languedoc-Roussillon » ; qu'en statuant ainsi quand, à la date de la demande de retrait, le temps fixé pour la réalisation de la condition était déjà expiré, en sorte que la promesse était caduque, et que cette demande de retrait était sans influence sur la défaillance de la condition, la cour d'appel a violé l'article 1177 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause. »

10Le vendeur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée au titre de la perte d'avantages fiscaux, alors :

« 1°/ que, devant respecter et de faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever d'office un moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant, d'office, que le préjudice subi par la société CPM n'aurait pu être constitué que d'une perte de chance dès lors que la promesse de vente n'aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en toute hypothèse, le bénéficiaire d'une promesse de vente valant vente qui refuse fautivement d'exécuter ses obligations doit indemniser son créancier de l'intégralité du préjudice qui en résulte, l'indemnité qui doit être allouée devant replacer ce dernier dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si les obligations avaient été exécutées ; qu'en se bornant à affirmer que la promesse synallagmatique de vente n'aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », pour en déduire que le préjudice subi n'aurait pu consister qu'en une perte de chance, sans indiquer pour quels motifs la société George V Languedoc-Roussillon, devenue Nexity Languedoc-Roussillon, aurait pu refuser de réitérer la vente et se soustraire au paiement du prix convenu, si elle n'avait pas fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire, ni pour quelle raison la société CPM aurait pu ne pas bénéficier résultant de la vente et notamment du paiement du prix convenu, si la société George V Languedoc-Roussillon avait exécuté ses obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil, ensemble les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 131-2016 du 10 février 2016 ;

3°/ qu'en toute hypothèse, la réparation de la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en retenant, pour évaluer à la somme de 65 000 euros le préjudice consistant, selon elle, en une perte de chance, que la différence, d'un montant de 230 000 euros, entre le prix de vente convenu avec la société George V Languedoc-Roussillon et le prix de la vente ultérieure du bien à un tiers, résultait d'une modification du plan local d'urbanisme devenu plus contraignant pour les promoteurs immobilier, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à évaluer la chance de percevoir de la société George V Languedoc-Roussillon, elle-même, le prix qu'elle s'était engagée à payer, si elle n'avait pas empêché la condition suspensive de se réaliser, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 131-2016 du 10 février 2016 ;

4°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'au soutien de sa demande de réparation du préjudice subi du fait de la perte des avantages fiscaux dont elle aurait bénéficié en louant l'un des appartements que le promoteur devait construire, et dont elle serait devenue propriétaire en mettant en œuvre la faculté de dation en paiement que lui conférait la promesse synallagmatique de vente, la société CPM faisait valoir, précisément, qu'en louant cet appartement, elle aurait bénéficié d'un taux de déduction fiscale de 22% pendant neuf ans « dans le cadre de la loi Scellier », et se référait expressément au « tableau 4 Synthèse n° 180 de la page 8 du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts relatif à la réduction d'impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés », qui figurait effectivement au nombre des éléments de preuve mentionnés dans le bordereau de communication de pièces annexé à ses conclusions ; qu'en retenant que ce préjudice n'aurait constitué qu'une hypothèse qui n'aurait été confirmée par aucun élément versé aux débats, la cour d'appel a dénaturé par omission ce bordereau, et violé le principe susvisé ;

5°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en statuant de la sorte, sans s'expliquer sur ce tableau relatif aux réductions d'impôts accordées au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi Scellier, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

14Le vendeur fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de l'acquéreur à titre de dommages-intérêts, alors « que, devant respecter et faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever d'office un moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant, d'office, que le préjudice subi par la société CPM n'aurait pu être constitué que d'une perte de chance dès lors que la promesse de vente n'aurait « recelé aucune certitude absolue de vente définitive », sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »