RejetPublié au BulletinFormation : Formation de section

Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation de section), 10 octobre 2024, n° 22-22.649

ECLI:FR:CCASS:2024:C300553

La Cour rejette le pourvoi : la décision attaquée est maintenue

Sommaire de la Cour

L'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu

Articles du code de procédure civile visés

14165 décisions

L'arrêt, étape par étape

Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.

Les faits et la procédure

1Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 septembre 2022), Mme [T] et la société civile immobilière Logo (la SCI Logo), propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné Mme [O], propriétaire de lots dans le même immeuble situés au dernier étage, en remise en état de combles communs que celle-ci se serait appropriés.

Les questions examinées par la Cour

Sur le premier moyen

Ce que soutenait le demandeur

2Mme [T] et la SCI Logo font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action au titre des travaux réalisés, alors « que l'irrecevabilité d'une action ne peut être déduite de ce qu'elle est mal fondée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que Mme [T] et la SCI Logo avaient introduit une action réelle en restitution des parties communes indûment appropriées par Mme [O] et a rappelé qu'une telle action était soumise à une prescription trentenaire ; qu'en retenant que Mme [O] ne s'était pas appropriée les parties communes de sorte que l'action dirigée à son encontre ne pouvait tendre à la restitution des parties communes mais à la démolition de constructions irrégulières et était par conséquent prescrite car il s'agissait d'une action personnelle soumise à la prescription de dix ans, la cour d'appel, a déduit l'irrecevabilité de l'action de son mal fondé et, par suite, a violé les articles 122 du code de procédure civile, ensemble, les articles 42 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

3La cour d'appel a, d'abord, constaté que l'état descriptif de division de l'immeuble ne mentionnait pas l'existence de combles sous toiture et qu'il ressortait des constatations de l'expert qu'il n'existait pas de combles au sens technique du terme avant les travaux réalisés en 1986 par Mme [O], puisqu'il n'y avait alors pas d'espace situé sous la toiture séparé des lots de cette dernière par un plancher, lequel n'existait que depuis qu'elle avait installé des mezzanines dans ses lots.

4Elle a, ensuite, relevé que Mme [O] ne s'était pas appropriée le palier du dernier étage puisqu'il n'était pas démontré qu'il existait, avant la réalisation des travaux, des poutres et un faux-plancher au dessus du palier et que le châssis préexistant d'accès à la toiture n'avait pas été incorporé à la coursive reliant les deux lots.

5Après avoir ainsi retenu qu'aucune partie commune n'avait fait l'objet d'une appropriation par un copropriétaire, elle en a, à bon droit, déduit, procédant à une juste qualification des demandes de Mme [T] et de la SCI Logo et sans être liée par le régime de prescription qu'elles invoquaient, que leur action était une action personnelle, irrecevable comme prescrite.

Sur le second moyen

Ce que soutenait le demandeur

6Mme [T] et la SCI Logo font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action en nullité, subsidiairement en illicéité de l'article 21 du règlement de copropriété, alors « que, l'action tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété, parce qu'elle a pour objet de le mettre en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ; qu'en jugeant, pour déclarer les exposantes irrecevables en leur demande en nullité ou en illicéité de l'article 21 du règlement de copropriété qui autorisait les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, que leur action était prescrite dès lors que la prescription trentenaire, qui courait à compter du 7 juin 1986, était acquise le 7 juin 2016 et que l'action principale n'avait été introduite que le 23 avril 2018, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

7Aux termes de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

8Selon l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

9Aux termes de l'article 15, alinéa 1er, de cette loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

10Il résulte de ces textes que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

11Dès lors que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel se situent les lots de Mme [T], de la SCI Logo et de Mme [O] n'avait pas été appelé à la cause ou entendu, la demande tendant à faire déclarer non écrit l'article 21 du règlement de copropriété était irrecevable.

12Par ce motif de pur droit, substitué à celui justement critiqué par le moyen, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt attaqué se trouve légalement justifié de ce chef.

La décision

REJETTE le pourvoi :
Condamne Mme [T] et la société civile immobilière Logo aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] et la société civile immobilière Logo et les condamne à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros ;

Suivre l'article 14 du code de procédure civile

Un e-mail dès qu'une nouvelle décision de la Cour de cassation vise cet article. Gratuit, sans compte.

Votre adresse ne sert qu'à cette alerte. Arrêt en un clic dans chaque e-mail. Voir notre politique de confidentialité.

Lire l'arrêt sur courdecassation.fr Explorer le code de procédure civile

Et pour votre situation ?

Une décision de justice ne dit jamais tout d'un cas particulier. Voici par où commencer.

Interrogez toute la jurisprudence et tous les codes depuis ClaudeDécisions de la Cour de cassation, articles du Code du travail, du Code civil et des autres codes, citations vérifiées. Gratuit : 20 requêtes par jour avec un compte Legitym.

Créer un compte gratuit pour garder vos documents, suivre vos échéances et retrouver vos analyses.