ECLI:FR:CCASS:2023:CO00079
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour Vu l'article L. 17 du livre des procédures fiscales : 11. Il résulte de ce texte que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l'époque du fait générateur de l'imposition, de biens intrinsèquement similaires. 12. Pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier litigieux, l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que celui-ci est une villa de
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
6Selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 3 juillet 2018 et 5 novembre 2019), M. [D] [P] a acquis, le 8 mars 2007, auprès de la société civile immobilière Franchepre, dont il était le gérant, un ensemble immobilier situé à Mandelieu-La Napoule, comprenant notamment une villa.
7Estimant insuffisante la valeur d'acquisition déclarée de cette villa au titre des droits d'enregistrement et sa valeur déclarée par M. [D] [P] au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l'administration fiscale a notifié à ce dernier deux propositions de rectification portant respectivement rappel de droits d'enregistrement et rappels d'ISF pour les années 2008 et 2009.
8Après avis de la commission départementale de conciliation réduisant la valeur vénale initialement retenue par l'administration fiscale, auquel cette dernière s'est conformée, M. [D] [P] a assigné l'administration fiscale aux fins d'obtenir la décharge des droits réclamés.
Réponse de la Cour
9En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
10M. [D] [P] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement ayant rejeté l'ensemble de ses demandes tendant à la décharge des rappels de droits et de pénalités mis à sa charge au titre des droits d'enregistrement et de l'ISF, alors « que lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, elle doit établir que ces derniers sont intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie non seulement en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, de la surface de son terrain, du nombre d'étages et d'appartements, mais aussi en fonction de sa situation juridique notamment en cas de démembrement de propriété, et en fonction de sa localisation géographique et de son environnement, les termes de comparaison devant être situés dans un quartier et un environnement similaires à celui du bien à évaluer, lorsqu'il est situé dans une ville ; que la valeur vénale réelle d'un bien immobilier doit être déterminée en tenant compte d'une caractéristique essentielle telle que la surface de son terrain ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés du jugement du 26 octobre 2016, la cour d'appel a considéré que les termes de comparaison étaient intrinsèquement similaires parce qu'ils portaient sur des biens immobiliers qui "offrent une surface habitable importante ( ) et sont d'un standing proche de celui de la villa objet du litige, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs" ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface des terrains respectifs des termes de comparaison, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 17 du livre des procédures fiscales :
11Il résulte de ce texte que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l'époque du fait générateur de l'imposition, de biens intrinsèquement similaires.
12Pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier litigieux, l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que celui-ci est une villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², classée en catégorie cadastrale 2,5, dans un quartier considéré par l'expert comme constituant un environnement de standing moyen, alors que la villa présente les caractères d'une villa de luxe.
13Il relève ensuite que la commission départementale de conciliation a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en se fondant sur cinq des huit termes de comparaison proposés par l'administration, qu'elle a pris acte de ce que l'administration avait veillé à retenir des villas possédant une surface habitable importante (entre 200 et 423 m²), comprenant de nombreuses pièces principales et une piscine, que ces biens sont d'un standing proche de celui de la villa litigieuse, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs, et qu'ils sont de catégorie cadastrale identique ou inférieure au bien litigieux.
14Il en déduit que les termes de comparaison cités présentent une cohérence avec le bien en cause et qu'il y a lieu de retenir la valeur proposée par la commission départementale de conciliation.
15En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d'un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
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