ECLI:FR:CCASS:2023:C300538
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour 5. Il résulte des articles 70 et 567 du code de procédure civile, que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant. 6. L'arrêt constate qu'en réponse aux demandes de résiliation du bail aux torts de la locataire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, la locataire a présenté, pour la première fois à hauteur d'appel, une demande d'annulation du bail et de restitution de l'intégralité des loyers versés. 7. Il en résulte que, tendant à l'obtention d'un avantage autre que le simple rejet de la prétention du bailleur, cette demande reconventi
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Caen, 7 octobre 2021), le 30 juin 2016, la société civile immobilière Luigi la Mare Basse (la bailleresse) a donné à bail à Mme [F] (la locataire) un immeuble à usage d'habitation.
2Le 16 mars 2017, la bailleresse, reprochant à la locataire un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux, l'a assignée en résiliation du bail à ses torts, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. A titre reconventionnel, la locataire a sollicité la résiliation du bail pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Réponse de la Cour
3En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
4La bailleresse fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande de la locataire en nullité du bail, alors « que la demande d'un locataire en nullité d'un contrat de bail, par laquelle il sollicite l'anéantissement rétroactif du contrat et la restitution corrélative des loyers versés, ne tend pas aux mêmes fins que la demande de résiliation du bail, par laquelle le locataire sollicite l'anéantissement du contrat uniquement pour l'avenir, sans remise en cause de ses effets passés et, partant, sans restitution des loyers versés ; qu'en jugeant que la demande de Mme [F] en nullité du contrat de bail, présentée pour la première fois en cause d'appel, tendait aux mêmes fins que la demande en résiliation du contrat formulée en première instance par cette partie, pour en déduire que la demande en nullité n'était pas nouvelle et pour la déclarer en conséquence recevable, la cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5Il résulte des articles 70 et 567 du code de procédure civile, que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
6L'arrêt constate qu'en réponse aux demandes de résiliation du bail aux torts de la locataire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, la locataire a présenté, pour la première fois à hauteur d'appel, une demande d'annulation du bail et de restitution de l'intégralité des loyers versés.
7Il en résulte que, tendant à l'obtention d'un avantage autre que le simple rejet de la prétention du bailleur, cette demande reconventionnelle, qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires, est recevable.
8Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef.
9La bailleresse fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution du bail, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction ; qu'en requalifiant, d'office, la demande en nullité du bail présentée par la locataire en une demande en résolution, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur cette requalification, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
10Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
11Pour prononcer la résolution du bail après avoir procédé à une substitution du fondement juridique de la demande reconventionnelle de la locataire, l'arrêt retient que cette demande, fondée sur l'invocation de manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de garantie, est à tort qualifiée de demande en prononcé de la nullité du bail.
12En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen de droit qu'elle a relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Réponse de la Cour
13En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation
à intervenir du chef de dispositif de l'arrêt prononçant la résolution du bail entraîne celle des dispositions ordonnant la restitution des loyers versés, du dépôt de garantie, des frais de rédaction du contrat et d'état des lieux, disant que la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard à compter du 12 février 2020, et rejetant la demande de la bailleresse tendant au paiement des loyers impayés, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
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