ECLI:FR:CCASS:2022:C300255
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour 6. La cour d'appel a constaté que le document intitulé « contrat de réservation » n'était ni daté ni signé par la société Muratello et ne respectait pas les dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation en matière de vente en l'état futur d'achèvement. 7. Elle a relevé que la description de l'objet de la vente était particulièrement lacunaire, que les plans annexés n'étaient pas plus détaillés, que des travaux supplémentaires sans commande régulière avaient modifié substantiellement les constructions et qu'aucun autre document ne traduisait un consentement réciproque des parties sur l'objet exact de la vente. 8. Ayant retenu que, même si
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 novembre 2020), la société Muratello a réservé auprès de la société civile immobilière [Adresse 8] (la SCI) deux maisons en l'état futur d'achèvement dans un lotissement à Porto-Vecchio.
2Le 5 juillet 2016, la société Muratello a pris possession d'une partie des locaux et mis la SCI en demeure de terminer les travaux.
3Elle a assigné la SCI en perfection de la vente, livraison des biens dûment achevés et paiement de dommages-intérêts.
Réponse de la Cour
4En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
5La société Muratello fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le contrat de réservation vaut vente, dès lors qu'il a reçu exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un « contrat de réservation », que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur», ainsi que la réalisation de travaux «supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les parties étaient nécessairement liées par une vente parfaite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1583 du code civil ;
2°/ que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, lequel est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un « contrat de réservation», que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur », ainsi que la réalisation de travaux « supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les ouvrages réalisés par cette dernière étaient nécessairement devenus la propriété de la société Muratello, la cour d'appel a violé l'article 1601-3 du code civil ;
3°/ que suivant l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte ; qu'en opposant cependant à la société Muratello « l'absence de signature d'un acte authentique de vente », cependant que l'initiative en revenait à la SCI venderesse, réservant, qui ne pouvait invoquer sa propre turpitude, la cour d'appel a violé la disposition susvisée;
4°/ que lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la main-d'oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur la réalisation de travaux « supplémentaires » ; qu'en statuant ainsi, malgré la stipulation, dans le contrat de réservation, d'un prix « ferme et définitif », ce qui imposait à la SCI venderesse d'obtenir l'accord écrit de la société Muratello pour tous travaux supplémentaires, la cour d'appel, qui n'a pas relevé un tel accord, a violé l'article 1793 du code civil ;
5°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur le défaut de concordance entre les indications cadastrales figurant dans le contrat de réservation et celles dont faisait état un courrier du service de la publicité foncière du 25 juillet 2017 ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il était constant que la société Muratello avait fait publier son assignation et inscrit une hypothèque judiciaire provisoire, et sans rechercher si ce défaut de concordance ne résultait pas d'une modification des indications cadastrales, relevé par les premiers juges ayant constaté que les parcelles acquises par la société Muratello étaient « cadastrées désormais section H n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] », la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants, a violé l'article 1589 du code civil. »
Réponse de la Cour
6La cour d'appel a constaté que le document intitulé « contrat de réservation » n'était ni daté ni signé par la société Muratello et ne respectait pas les dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation en matière de vente en l'état futur d'achèvement.
7Elle a relevé que la description de l'objet de la vente était particulièrement lacunaire, que les plans annexés n'étaient pas plus détaillés, que des travaux supplémentaires sans commande régulière avaient modifié substantiellement les constructions et qu'aucun autre document ne traduisait un consentement réciproque des parties sur l'objet exact de la vente.
8Ayant retenu que, même si la société Muratello avait réglé la somme de 780 000 euros, rien ne permettait d'établir un accord définitif des parties sur la chose vendue, elle a exactement déduit de ces seuls motifs que la vente ne pouvait être déclarée parfaite.
9Le moyen n'est donc pas fondé.
10La société Muratello fait grief à l'arrêt de constater que les parties ne demandaient pas à la cour d'appel de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente, alors « que le juge ne saurait méconnaître les termes du litige ; que, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Muratello a demandé à la cour d'appel de, « subsidiairement, dire et juger que la société Muratello détient une créance de 780 000 euros à l'encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des paiements réalisés sans cause », et, « en conséquence », de « condamner la SCI [Adresse 8] à [lui] payer la somme de 780 000 euros » ; qu'en énonçant, pour constater que « les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente », qu' « aucune des deux parties ne demande, même à titre subsidiaire, à la cour de tirer les conséquences nécessaires de l'inexistence du contrat de vente et notamment les restitutions », la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
11La SCI conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que le chef de dispositif attaqué n'est qu'une constatation de la cour d'appel et non pas une décision.
12Le chef de dispositif attaqué procédant d'une modification de l'objet du litige, le moyen est recevable.
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
13Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
14La cour d'appel a dit que les parties ne demandaient pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente.
15En statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, la société Muratello demandait, pour le cas où la vente ne serait pas déclarée parfaite, le remboursement de la somme de 780 000 euros encaissée par la SCI depuis janvier 2016, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
Réponse de la Cour
16Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
17L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
18En l'absence de vente conclue entre les parties, il y a lieu d'accueillir la demande de restitution de la somme versée par la société Muratello.
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