ECLI:FR:CCASS:2022:C100283
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour 9. Ayant retenu que le notaire, qui ne pouvait pas ignorer que les conditions légales de l'opération en cause n'étaient pas satisfaites, avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il avait prêté son concours, et relevé que le vendeur était en liquidation judiciaire, de sorte que cet officier ministériel devait être tenu de garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs et de réparer leur préjudice moral en lien direct avec ses fautes, résultant des tracas et contraintes financières que ceux-ci avaient subis durant de longues années de procédure, distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente, la cour d'appel a, par ces
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
3Selon les arrêts attaqués ([Localité 18], 21 octobre 2019), suivant actes authentiques, reçus entre le 20 septembre 2007 et le 25 février 2009 par [E] [Y] (le notaire), la société civile immobilière Les Gaudinelles (le vendeur) a vendu, en l'état futur d'achèvement, des biens immobiliers dépendant d'une résidence de tourisme à M. et Mme [S], M. et Mme [W], M. et Mme [Z] et Mme [I] (les acquéreurs). Pour financer chacune de ces acquisitions, ceux-ci ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, respectivement auprès de la société BNP Paris Invest Immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal Finance, de la société Crédit immobilier de France Centre Ouest, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement, et de la société GE Money (les banques).
4Le chantier a été abandonné et les biens n'ont pas été livrés.
5A compter du 18 mars 2011, les acquéreurs ont assigné le vendeur, placé ensuite en liquidation judiciaire, ses associés, dont la société Versantis, titulaire des parts sociales à hauteur de 13 %, les mandataires judiciaires et les banques en annulation ou résolution des ventes et des prêts accessoires, ainsi que le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l'assureur), en responsabilité et en indemnisation. Le notaire étant décédé en cours d'instance, ses héritières, Mmes [V], [U] et [J] [Y], sont intervenues à l'instance, Mme [V] [Y] intervenant également en qualité de liquidateur amiable de la SCP [E] [Y] (les consorts [Y]).
6La nullité des contrats de vente et de prêt a été prononcée et la responsabilité du notaire retenue au titre de divers manquements.
Réponse de la Cour
7En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
8Les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts de les condamner à garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs, ainsi que les dommages-intérêts alloués en réparation de leur préjudice moral, alors « que la disparition d'une possibilité dont la réalisation était incertaine constitue une perte de chance dont la réparation est la mesure de la probabilité qu'elle avait de se réaliser ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [Y], sous la garantie de la société MMA IARD, à garantir l'entière restitution du prix de vente aux différents acquéreurs, ainsi qu'à réparer l'intégralité du préjudice moral qui était invoqué, bien qu'elle ait retenu qu'une information circonstanciée du notaire sur les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement « aurait pu inciter les acquéreurs à renoncer à leur projet » (arrêt page 23, al. 3) de sorte que, comme le soulignaient les exposantes, les préjudices subis par les acquéreurs ne pouvaient, le cas échéant, que s'analyser en une perte de chance dont la réparation devait être à la mesure de la probabilité de sa réalisation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ».
Réponse de la Cour
9Ayant retenu que le notaire, qui ne pouvait pas ignorer que les conditions légales de l'opération en cause n'étaient pas satisfaites, avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il avait prêté son concours, et relevé que le vendeur était en liquidation judiciaire, de sorte que cet officier ministériel devait être tenu de garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs et de réparer leur préjudice moral en lien direct avec ses fautes, résultant des tracas et contraintes financières que ceux-ci avaient subis durant de longues années de procédure, distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
10Les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts de condamner les premiers, sous la garantie du second, à verser à la société BNP Paribas Personal Finance des sommes représentant le montant de l'indemnité de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S] alors, « que les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [E] [Y] à payer à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 2 949,84 et de 2 603,91 euros représentant le montant de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S], quand ces stipulations ne pouvaient être opposées aux ayants cause du notaire dont la responsabilité était engagée sur un fondement délictuel, la cour d'appel a méconnu l'article 1165, devenu 1199, du code civil, et l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
11Si, en principe, les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers.
12Ayant retenu que les fautes du notaire avaient directement contribué à l'annulation de plein droit des contrats de prêt souscrits par les époux [W] et [S], en conséquence de celle des contrats de vente,la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts [Y], venant aux droits et obligations de [E] [Y], étaient tenus de réparer, sous la garantie de l'assureur, le manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée des contrats de prêt.
13Le moyen n'est donc pas fondé.
14Les acquéreurs, les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts d'infirmer les jugements en ce qu'ils retiennent que la société Versantis est tenue de garantir la restitution des prix de vente à hauteur de 13 %, alors « que l'appel défère à la cour la connaissance des seuls chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; que, dans le dispositif de ses conclusions, la société Versantis ne demandait l'infirmation des jugements des 22 mars et 3 mai 2018 qu'en ce qu'ils avaient rejeté l'appel en garantie qu'elle avait formé à l'encontre de la société L'Echelle et de son assureur ; qu'elle demandait expressément la confirmation des jugements en toutes leurs autres dispositions ; qu'en infirmant les jugements en ce qu'ils avaient condamné la société Versantis à garantir la restitution aux acquéreurs du prix de vente des immeubles à hauteur de 13 %, la cour d'appel, qui a infirmé un chef de dispositif dont cette société ne demandait pas l'infirmation, a violé l'article 562 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 562 du code de procédure civile :
15Selon ce texte, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
16Les arrêts infirment les jugements en ce qu'ils disent que la société Versantis est tenue de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 13 %, correspondant à sa part dans le capital social du vendeur.
17En statuant ainsi, alors que la société Versantis, qui, dans le dispositif de ses conclusions, formant appel incident, ne demandait l'infirmation des dispositions des jugements qu'en ce qu'ils rejetaient les appels en garantie dirigés contre l'architecte et son assureur, et concluait à la confirmation des décisions pour le surplus, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
18Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 562 du code de procédure civile :
19Selon ce texte, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
20Les arrêts infirment les jugements en ce qu'ils condamnent la société Versantis à verser à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 5 470,72 euros et 2 879,58 euros.
21En statuant ainsi, alors que la société Versantis, qui, dans le dispositif de ses conclusions, formant appel incident, ne demandait l'infirmation des dispositions des jugements qu'en ce qu'ils rejetaient les appels en garantie dirigés contre l'architecte et son assureur, et concluait à la confirmation des décisions pour le surplus, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Réponse de la Cour
22Il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile, comme suggéré dans les mémoires des pourvois incidents et après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile.
23L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
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