ECLI:FR:CCASS:2021:C300884
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour Vu l'article 16 du code de procédure civile : 4. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 5. Pour condamner la société Henri Echeveste immobilier au paiement d'un arriéré de charges, l'arrêt retient que si la demande n'est en principe recevable que dans la limite de cinq ans précédant la signification de l'injonction de payer, le fait que les parties soient en compte doit être pris en considération dès lors qu'il n'est pas prouvé qu'il y ait eu contestation des mouvements du compte au fur et à mesure des remises réciproques intervenues, ni contestation des soldes formalisés
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 octobre 2020), la société Henri Echeveste immobilier, copropriétaire, a formé opposition à une injonction de payer que lui avait signifiée le [Adresse 5] (le syndicat), et, à titre reconventionnel, a sollicité sa condamnation à enlever les boîtes aux lettres et le conteneur d'ordures ménagères installés sur son lot.
Réponse de la Cour
2En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3La société Henri Echeveste immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine somme au titre d'un arriéré de charges, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l'action en recouvrement des charges de copropriété dues depuis 9 août 2001, le syndicat des copropriétaires se bornait à solliciter la confirmation du jugement entrepris ayant attaché un effet interruptif aux appels de fonds adressés annuellement ; qu'en relevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, l'existence d'un effet novatoire attaché aux mouvements de comptes des charges de copropriété non contestés en temps en utile, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
4Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
5Pour condamner la société Henri Echeveste immobilier au paiement d'un arriéré de charges, l'arrêt retient que si la demande n'est en principe recevable que dans la limite de cinq ans précédant la signification de l'injonction de payer, le fait que les parties soient en compte doit être pris en considération dès lors qu'il n'est pas prouvé qu'il y ait eu contestation des mouvements du compte au fur et à mesure des remises réciproques intervenues, ni contestation des soldes formalisés par une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale pour contester le quitus donné au syndic, de sorte que la poursuite des remises en crédit et débit de ce compte a eu un effet novatoire qui fait obstacle à ce que la société Henri Echeveste immobilier puisse opposer utilement la prescription pour des mouvements de comptes non contestés en temps utile et dans les formes utiles.
6En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office et tiré de l'existence d'un effet novatoire attaché aux mouvements de compte des charges de copropriété non contestés en temps en utile, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
7La société Henri Echeveste immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de suppression d'un emplacement aménagé sur son lot pour recevoir une poubelle collective, alors :
« 1° / que les restrictions à l'usage d'un lot ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à compter de leur publication ou si l'acte modificatif est expressément constaté l'acte de cession, qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; qu'en rejetant la demande de la société Echeveste Immobilier, ayant cause de M. [O], tendant à la suppression du conteneur à ordures placé par le syndicat des copropriétaires sur son lot, après avoir pourtant constaté qu'elle n'avait fait l'objet d'aucune mention contractuelle publiée, la cour d'appel a violé l'article 4 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
2°/ que les restrictions à l'usage d'un lot ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à compter de leur publication ou si l'acte modificatif est expressément constaté l'acte de cession, qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de la société Echeveste Immobilier, ayant-cause de M. [O], tendant à la suppression du conteneur à ordures placé par le syndicat des copropriétaires sur son lot, que cette restriction au droit d'usage du lot propriété de la société Echeveste immobilier lui était opposable dès lors qu'elle avait été accordée par M. [O] au syndicat des copropriétaires lors d'une assemblée générale du syndicat, la cour d'appel, qui a statué par des impropres à justifier de l'opposabilité à la société Echeveste de la restriction à l'usage de son lot accordé par l'ancien propriétaire, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 4 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
8Aux termes de ce texte, tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et les actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
9Pour rejeter la demande d'enlèvement du local poubelle installé sur le lot de la société Henri Echeveste immobilier, l'arrêt retient, d'une part, que cette restriction du droit d'usage de son lot n'a fait l'objet d'aucune mention contractuelle publiée, mais a continué de le grever au vu et au su de tous, notamment de cette société lorsqu'elle l'a acquis, d'autre part, que cet aménagement est entré dans la configuration des lieux devenant opposable à tous les membres de la copropriété par l'effet de la décision d'assemblée générale qui l'a autorisé, et dont la connaissance se transmet aux acquéreurs successifs de lots comme accessoire de la chose.
10En statuant ainsi, alors que la modification des modalités de jouissance du lot de copropriété ne pouvait, en l'absence de publication, avoir été rendue opposable à son acquéreur que s'il avait été expressément constaté à l'acte d'acquisition qu'il en avait eu préalablement connaissance et qu'il avait adhéré aux obligations qui en résultaient, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
11La société Henri Echeveste immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'enlèvement des boîtes aux lettres installées sur son lot, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se bornait à soutenir, pour s'opposer à l'enlèvement des boîtes à lettres installées sur l'assiette de la servitude de passage située sur le lot de la société Echeveste immobilier, que l'injonction ordonnée en première instance avait été exécutée et que les boîtes à lettres seraient désormais installées sur les parties communes de l'immeuble ; qu'en retenant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, que l'aménagement litigieux était compatible avec la finalité de la servitude, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
12Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
13Pour rejeter la demande d'enlèvement des boîtes aux lettres, l'arrêt retient qu'elles se trouvent désormais sur l'allée d'accès qui traverse le lot à bâtir qui doit cette servitude mentionnée dans le règlement de copropriété, et que cet aménagement est compatible avec la finalité de la servitude de passage.
14En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office, et tiré de ce que l'installation des boîtes aux lettres était compatible avec la finalité de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
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