ECLI:FR:CCASS:2021:C300349
La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée
Réponse de la Cour Vu les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 : 7. Selon le premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, selon le second, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. 8. Pour rejeter les demandes, l'arrêt relève que l'article 7 du règlement de la copropriété stipule que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés et retient que cette stipulation, fondée sur le cr
Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.
Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.
1Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 mai 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-13.100), l'immeuble en copropriété [...], dans la station [...], comprend une partie A dite « centre commercial » au rez-de-chaussée et une partie B dite « habitation » du 1er au 6e étages à usage exclusif d'habitation.
2L'article 10 du règlement de cette copropriété rappelle l'obligation, pour l'association syndicale libre des propriétaires [...], chargée de la gestion de certaines parties communes, laquelle est stipulée dans l'acte d'acquisition du terrain, de construire à ses frais une voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande, ainsi que la création d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige et des passages publics d'accès à la route et aux pistes. L'association syndicale s'est dissoute par assemblée générale du 30 septembre 1987.
3Le 13 avril 1990, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une septième résolution énonçant que « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale. Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d'escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation. »
4La SCI [...], la SCI des Alpes SBP, ainsi que M. et Mme E..., propriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] afin que cette répartition des charges soit déclarée non écrite, qu'une nouvelle répartition entre tous les propriétaires de l'immeuble proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes soit fixée et que leur soient remboursées les sommes versées en application de la décision de l'assemblée générale excédant les sommes dues. Dix copropriétaires (les consorts R... et autres), propriétaires de lots situés dans la partie B de l'immeuble, sont intervenus volontairement à l'instance.
Réponse de la Cour
5En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
6La SCI [...], ainsi que M. et Mme E... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en déclaration du caractère non écrit de la répartition des charges prévue par la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990 et fixation d'une nouvelle répartition entre tous les propriétaires de l'immeuble proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes, alors « que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs de plusieurs copropriétaires qui en sont les propriétaires indivis ; qu'en jugeant que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble [...] stipulant que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages) », constituait des parties communes spéciales, la cour d'appel a violé les articles 3, 4 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 :
7Selon le premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, selon le second, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
8Pour rejeter les demandes, l'arrêt relève que l'article 7 du règlement de la copropriété stipule que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés et retient que cette stipulation, fondée sur le critère d'une affectation principale à certains copropriétaires et non pas sur celui d'une affectation exclusive, n'est en rien contraire à une quelconque disposition d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de définition des parties communes spéciales, pour en déduire que la galerie marchande litigieuse relève de cette clause du règlement de copropriété en ce que, constituant l'unique accès aux commerces qui y sont exploités, elle est plus spécialement affectée aux copropriétaires possédant les lots correspondants, peu important ainsi que les copropriétaires de la partie B aient aussi accès à leurs lots privatifs par le moyen de cette galerie.
9En statuant ainsi, alors que les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
10La SCI [...], ainsi que M. et Mme E... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de remboursement des sommes versées en application de la décision de l'assemblée générale excédant les sommes dues, alors « que la cassation du chef du dispositif de l'arrêt déboutant les exposants de leur demande tendant à constater que la répartition des charges résultant de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et, subsidiairement, de l'article 12-2, du règlement de copropriété, soit réputée non écrite, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef du dispositif les déboutant de leur demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
11Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
12La cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation des dispositions critiquées par le second moyen.
Réponse de la Cour
13La SCI [...], ainsi que M. et Mme E..., demandent que la cassation soit prononcée sans renvoi pour ce qui concerne l'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, qu'elle rendra irrévocable, la cour de renvoi n'étant saisie que des conséquences de cette annulation.
14Cependant l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne justifie pas que la Cour de cassation statue au fond.
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