Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation restreinte), 9 juillet 2020, n° 18-24.063

3La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la décision du 5 août 2014 et de rejeter une demande de dommages-intérêts au titre de l'abus de majorité, alors :

« 1°/ que sont prises à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ; que, par exception, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que la cour d'appel a retenu que « le projet (de la SCI WCP) s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble » ; qu'en décidant néanmoins que ce projet, « en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, (...) est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu'en tout état de cause, l'article VII du règlement de copropriété adopté le 14 décembre 2014, intitulé « Composition des parties communes », stipule en son chapitre A « Parties communes à tous les copropriétaires sans exception (parties communes générales) » que constituent des choses ou parties communes à tous les copropriétaires, notamment, outre les éléments porteurs, tels que « gros murs, façades », etc., « le gros oeuvre des planchers (poutres, dalles) des balcons et loggias, (...), toutes les terrasses, accessibles ou non, à l'exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l'étanchéité et du complexe d'isolation, pour celles qui sont affectées à l'usage exclusif de certains copropriétaires » et, en son chapitre C « Accessoires aux parties communes », que « Sont accessoires aux parties communes : (...) Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours ou jardins, ou sur des balcons ou terrasses constituant des parties communes, même si la jouissance exclusive en est rattachée à un lot privatif » ; que pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les balcons et loggias, sur lesquels ceux-ci ont réalisé des extensions, avec l'autorisation ou du moins sans opposition du syndicat, sont définis au règlement de copropriété comme des parties privatives ; qu'en statuant ainsi, elle a dénaturé ledit règlement de copropriété et, par suite, violé l'article 1134 ancien du code civil et l'article 1103 nouveau de ce code ;

3°/ qu'en tout état de cause, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les extensions réalisées par les autres copropriétaires sur les balcons et loggias ne s'appuient pas sur les façades, parties communes de la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 1134 ancien du code civil et de l'article 1103 nouveau du même code ;

4°/ qu'en tout état de cause, pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les extensions réalisées par ceux-ci sur les balcons et loggias sont anciens de plus de trente ans ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si M. et Mme I... n'avaient pas été autorisés en 2011 par le syndicat à réaliser une extension de l'un de leurs édicules sur leur balcon, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce code ;

5°/ qu'en tout état de cause, pour tenter de justifier la discrimination subie par la SCI WCP et par les consorts S..., le syndicat affirmait encore que si M. X... a réalisé une extension de son lot sur la cour intérieure, il a, en contrepartie, réalisé des travaux dans l'intérêt commun et que les consorts S...-WCP ne pouvaient valablement réclamer un avantage gratuit ; qu'en statuant sans rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les copropriétaires autres que M. X..., notamment M. et Mme I..., avaient fourni le moindre avantage à la copropriété en contrepartie des extensions qu'ils avaient réalisées sur les parties communes, la cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du Code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce code. »

8La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt d'annuler la partie de l'article 10 relatif aux conditions d'occupation de la cour intérieure rédigée comme suit : « L'accès à la cour intérieure de l'immeuble est strictement réservée aux copropriétaires. Le stationnement des véhicules à deux roues dans la cour est exclusivement autorisé aux copropriétaires », alors « que la cour d'appel a retenu dans ses motifs que, « dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée » ; qu'en rejetant néanmoins la demande d'annulation de cette clause, dans le dispositif de son arrêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle a donc violé. »

12La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous la A relatif au « Caractère de l'occupation » ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », et de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) », alors « que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; mais que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ; que la Cour d'appel, faute d'avoir recherché, comme les consorts S...-WCP le lui demandaient expressément, si les deux clauses de l'article 10 du règlement de copropriété restreignant les activités pouvant être exercées par les propriétaires dans leurs lots privatifs, clauses dont elle a retenu qu'elles apportent des restrictions au droit de jouissance et d'usage des copropriétaires sur leurs lots privatifs, avaient néanmoins pu être valablement adoptées à une majorité qualifiée et non pas à l'unanimité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. »