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CassationFormation : Formation restreinte

Cour de cassation, troisième chambre civile (Formation restreinte), 5 mars 2020, n° 19-13.386

ECLI:FR:CCASS:2020:C300176

La Cour annule tout ou partie de la décision attaquée

Extrait des motifs

Réponse de la Cour 7. La cour d'appel a relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l'acte de levée d'option, qui reportait la signature de l'acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges entre les parties antérieurs et postérieurs à cette date, que la demande d'autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n'avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie.

Extrait des motifs de l'arrêt, cité mot pour mot : cette décision n'a pas de sommaire publié.

Articles du code de procédure civile visés

L'arrêt, étape par étape

Texte de la Cour, cité mot pour mot. Les noms sont remplacés par des initiales par la Cour elle-même.

Les faits et la procédure

2Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 décembre 2018), par acte du 8 avril 2016, M. et Mme H... ont consenti à M. N... une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention par les promettants de l'autorisation de changer sa destination en usage d'habitation.

3En application d'une clause prévue au contrat, la société Viguerat design s'est substituée à M. N..., qui, par acte du 7 juin 2016, en sa qualité de gérant de la société Design immobilier, elle-même représentant la société Viguerat design, a déclaré lever l'option, la date de réalisation de la vente étant reportée au 30 septembre 2016.

4Le 2 août 2016, M. N... s'est désisté de son intention d'acquérir, le changement de destination de l'immeuble n'ayant pas été obtenu par M. et Mme H... pour la totalité de la surface bâtie.

5M. N... et la société Viguerat immobilier ont assigné M. et Mme H... en nullité de la promesse de vente et en restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Les questions examinées par la Cour

Examen des moyens du pourvoi n° T 19-13.386 — Sur le premier moyen

Ce que soutenait le demandeur

6M. et Mme H... font grief à l'arrêt de dire que la vente n'est pas intervenue de leur fait, de les condamner à restituer à M. N... et à la société Viguerat design l'indemnité d'immobilisation et de rejeter l'ensemble de leurs demandes alors « que la promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite dès que le bénéficiaire de cette promesse a, dans le délai imparti, manifesté, en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d'acquérir la chose aux conditions proposées ; que selon les propres constatations de l'arrêt, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente consentie par les époux H... le 8 avril 2016, avait levé l'option qui lui était réservée, dans le respect des formes et délais contractuels, le 7 juin 2016, ce dont il résultait qu'à cette date, la vente était parfaite, si bien qu'en admettant néanmoins que le bénéficiaire de la promesse puisse librement se rétracter postérieurement à la levée de l'option sans engager sa responsabilité à l'égard des promettants, et prétendre à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1134 du code civil dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1589 du même code. »

Réponse de la Cour

7La cour d'appel a relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l'acte de levée d'option, qui reportait la signature de l'acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges entre les parties antérieurs et postérieurs à cette date, que la demande d'autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n'avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie.

Elle en a déduit à bon droit que, la vente ne s'étant pas réalisée par leur fait, les promettants devaient restituer l'indemnité d'immobilisation.

8Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Ce que soutenait le demandeur

9M. et Mme H... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. N... et à la société Viguerat design une certaine somme au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente, alors « que la cassation du chef de dispositif d'une décision de justice s'étend aux dispositions de la décision cassée ayant avec celui-ci un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné les promettants au titre de la clause pénale après avoir retenu, aux termes de son dispositif, que la vente n'était pas intervenue du fait des promettants, ce qui a justifié, selon elle, la restitution de l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire, de sorte qu'une cassation à intervenir sur ces chefs de dispositif de l'arrêt, qui entretiennent un lien d'indivisibilité et de dépendance nécessaire avec le chef de l'arrêt ayant condamné les promettants au paiement de 15 000 euros au titre de la clause pénale, s'étendra à la cassation de ce chef de dispositif par application de l'article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

Examen des moyens du pourvoi n° C 19-13.717 — Sur le second moyen, ci-après annexé

Ce que soutenait le demandeur

11En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen

Ce que soutenait le demandeur

12M. N... et la société Viguerat design font grief à l'arrêt de limiter la condamnation due par M. et Mme H... au titre de la clause pénale alors « que les vendeurs ne sollicitaient pas la modération de la peine prévue ; qu'ils se contentaient de soutenir que la demande d'application de la clause pénale était nouvelle en cause d'appel et partant irrecevable, et qu'en tous cas, la clause ne pouvait trouver application en l'absence de faute de leur part ; qu'en réduisant d'office le montant de la clause pénale convenue, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

13Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

14Pour réduire le montant de la clause pénale, l'arrêt retient que le dol a eu pour seule conséquence l'impossibilité pour M. N... et la société Viguerat design de débuter un projet immobilier de sorte que l'application en sa totalité de cette clause serait manifestement excessive.

15En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a réduit d'office le montant de la clause pénale convenue, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé.

La décision

  • CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le montant de la clause pénale à la somme de 15 000 euros, l'arrêt rendu le 20 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
  • Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
  • Condamne M. et Mme H... aux dépens des pourvois ;
  • En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
  • Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

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