Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Ce que soutenait le demandeur
5La société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire de sortie de ferme, de dire qu'elle devra procéder elle-même à l'arrachage des arbres et plantations sur les parcelles, de la condamner, à défaut de remise en état, au paiement d'une certaine somme au titre des frais de remise en état et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors « que le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; que sont réputées non-écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur ; qu'en faisant produire effet à la clause suivant laquelle « quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société La crête de [Localité 6] n'aura droit, à l'expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu'elle aura pu faire », les juges du fond ont violé les articles L. 411-69 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 ancien du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-69, alinéa 1er, L. 411-72 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime :
6Aux termes du premier de ces textes, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
7Aux termes du deuxième, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
8Selon le dernier, sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes.
9L'arrêt constate, d'abord, que le bail unissant les parties impose à la société de transformer les parcelles de terre en verger et contient la stipulation suivante : « Quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société (...) n'aura droit, à l'expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu'elle aura pu faire. Bien au contraire, elle devra (...) rendre la pièce de terre nue comme elle l'a prise et, pour ce faire, elle disposera d'un délai de trois mois à compter de l'expiration du bail pour, à ses frais, arracher et enlever les arbres qu'elle aura plantés, faire disparaître toutes installations, et rendre la pièce de terre dans son état d'origine, c'est-à-dire en nature de labour prêt à être ensemencé ».
10Il retient, ensuite, que cette clause imposant la remise en état à nu des terres à l'issue du bail implique que les parties ne considèrent pas la plantation du verger comme une amélioration apportée aux terres louées.
11Puis, après avoir énoncé que l'indemnité de sortie pour amélioration n'est due que si les améliorations persistent en fin de bail, il relève que la clause du bail prévoyant l'arrachage du verger à la fin du bail rend sans effet pour le bailleur les améliorations apportées par la plantation d'un verger.
12Il ajoute, enfin, que le bailleur a par cette obligation de remise des parcelles dans leur état d'origine nécessairement renoncé dès la conclusion du bail à la propriété des arbres plantés.
13En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'une dégradation, qui seule aurait pu justifier l'obligation imposée au preneur d'arracher les plantations en fin de bail, et alors que le bailleur ne peut contraindre le preneur à renoncer par avance à l'indemnité qui lui est due à l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.