Dépôt de garantie non restitué : délais légaux, recours et lettre type de mise en demeure

Un litige locatif parmi les plus fréquents en France

Vous avez quitté votre logement, remis les clés, effectué l'état des lieux de sortie... et les semaines passent sans que votre propriétaire ne restitue votre dépôt de garantie. Souvent appelé à tort « caution », ce dépôt versé à la signature du bail cristallise chaque année une part considérable des litiges locatifs en France.

La bonne nouvelle : la loi encadre strictement sa restitution, prévoit une pénalité dissuasive en cas de retard et vous offre plusieurs recours, gratuits pour la plupart. Voici, étape par étape, comment récupérer votre dépôt de garantie — avec un modèle de lettre de mise en demeure prêt à l'emploi.

Délais légaux de restitution : un mois ou deux mois

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais, qui courent à compter de la remise des clés par le locataire :

Trois précisions pratiques méritent votre attention :

**La remise des clés marque le point de départ.** Remettez-les en main propre contre récépissé signé, ou envoyez-les par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans preuve de la date de remise, le point de départ du délai devient contestable.

**Communiquez votre nouvelle adresse au bailleur.** L'article 22 le prévoit expressément : le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Cette formalité conditionne notamment la majoration de retard (voir ci-dessous).

**En copropriété, une retenue provisoire est possible.** Le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, la régularisation définitive devant intervenir dans le mois qui suit son approbation.

La majoration de retard : 10 % du loyer par mois entamé

C'est l'arme la plus dissuasive du locataire, et elle reste méconnue. À défaut de restitution dans les délais légaux, l'article 22 prévoit que le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal — c'est-à-dire hors charges — pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Prenons un exemple : votre loyer est de 800 € hors charges et votre bailleur vous restitue le dépôt avec deux mois et demi de retard. Trois périodes mensuelles ont été entamées : la majoration s'élève à 3 × 80 €, soit 240 €, qui s'ajoutent au dépôt de garantie lui-même.

Attention toutefois : cette majoration n'est pas due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés. D'où l'importance de cette formalité, idéalement consignée par écrit dans l'état des lieux de sortie.

Quelles retenues le bailleur peut-il légitimement effectuer ?

Le bailleur ne peut pas retenir des sommes de manière discrétionnaire. Chaque retenue doit être **justifiée par des documents** : devis, factures, constats, comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, décomptes de charges. Une retenue forfaitaire, annoncée sans le moindre justificatif, n'est pas conforme à la loi.

Les retenues admissibles couvrent principalement :

La distinction essentielle est celle entre **vétusté et dégradation**. La vétusté correspond à l'usure normale du logement résultant du temps et d'un usage conforme : une peinture ternie après plusieurs années d'occupation, une moquette usée par un passage normal. Elle reste à la charge du bailleur et ne peut jamais être facturée au locataire. La dégradation, en revanche, résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien : trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, moisissures dues à un défaut d'aération répété.

Pour objectiver cette distinction, les parties peuvent convenir d'appliquer une **grille de vétusté**, annexée au bail dès sa signature. Cette grille définit, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un abattement annuel : elle permet de calculer la part résiduelle qui peut effectivement être imputée au locataire. Même en l'absence de grille annexée, le principe demeure : le bailleur ne peut pas facturer une remise à neuf intégrale pour un équipement déjà ancien.

Étape 1 : la lettre recommandée de mise en demeure

Avant toute démarche contentieuse, adressez à votre bailleur une **mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception**. Ce courrier constitue à la fois un rappel formel de ses obligations et une pièce maîtresse de votre dossier si l'affaire devait se poursuivre.

Votre lettre doit mentionner :

Voici un modèle court que vous pouvez adapter :

> Madame, Monsieur,

>

> Locataire du logement situé [adresse] du [date d'entrée] au [date de sortie], je vous ai remis les clés le [date], comme en atteste [récépissé / accusé de réception]. L'état des lieux de sortie étant [conforme à l'état des lieux d'entrée / assorti de différences], vous disposiez, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, d'un délai de [un / deux] mois pour me restituer mon dépôt de garantie de [montant] euros.

>

> Ce délai est aujourd'hui expiré. Je vous mets en demeure de me restituer cette somme sous huit jours, majorée, conformément à la loi, de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée en retard.

>

> À défaut, je saisirai sans autre préavis les instances compétentes.

>

> Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Dans une majorité de cas, cette simple lettre suffit : la perspective de la majoration et d'une procédure incite les bailleurs à régulariser rapidement.

Étape 2 : le conciliateur de justice, un recours entièrement gratuit

Si la mise en demeure reste sans effet, saisissez un **conciliateur de justice**. Auxiliaire de justice bénévole, il intervient gratuitement pour aider les parties à trouver un accord amiable. Vous pouvez le rencontrer en mairie, en maison de justice et du droit ou dans certains tribunaux ; la saisine peut souvent s'effectuer en ligne.

Le conciliateur convoque les deux parties, entend leurs arguments et, en cas d'accord, rédige un constat qui peut être homologué par le juge pour acquérir force exécutoire. Cette étape amiable est d'autant plus précieuse qu'une tentative de résolution amiable est en principe exigée avant de saisir le juge pour les litiges les plus modestes.

Étape 3 : la commission départementale de conciliation

Autre voie amiable, spécialisée dans les rapports locatifs : la **commission départementale de conciliation**. Composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires, elle est compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie. Sa saisine est gratuite et s'effectue par courrier recommandé adressé au secrétariat de la commission du département où se situe le logement, en joignant les pièces du dossier.

La commission convoque les parties, tente de les concilier et émet, à défaut d'accord, un avis qui pourra être produit devant le juge. Ce n'est pas une juridiction : son avis ne s'impose pas aux parties, mais il pèse dans un dossier bien construit.

Étape 4 : le juge des contentieux de la protection

En dernier recours, saisissez le **juge des contentieux de la protection** du tribunal dont dépend le logement — et non celui de votre nouveau domicile. Ce juge est spécialisé dans les litiges locatifs.

Points essentiels à retenir :

Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie, la majoration de 10 % par mois de retard entamé et, le cas échéant, des dommages et intérêts si le comportement du bailleur vous a causé un préjudice distinct.

FAQ : vos questions les plus fréquentes

**À partir de quand court le délai de restitution ?**

À compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire (agence immobilière). Conservez une preuve de cette date : récépissé signé ou accusé de réception postal.

**Mon bailleur peut-il retenir une somme sans facture ni devis ?**

Non. Toute retenue doit être justifiée par des documents : devis, factures, comparaison des états des lieux. Une retenue forfaitaire annoncée sans justificatif peut être contestée.

**L'usure normale du logement peut-elle m'être facturée ?**

Non. La vétusté — l'usure liée au temps et à un usage normal — reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent donner lieu à retenue, le cas échéant après application d'une grille de vétusté.

**La majoration de 10 % s'applique-t-elle automatiquement ?**

Elle est prévue par la loi dès que le délai est dépassé, à condition d'avoir communiqué votre nouvelle adresse au bailleur. En pratique, réclamez-la expressément dans votre mise en demeure puis, si nécessaire, devant le juge.

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